Juba ligi 15 aastat käib Eestis hoogne renoveerimislaine, mille käigus on korda tehtud mitmeid tuhandeid korterelamuid. Renoveerimislainetust on kõige enam mõjutatud Euroopa Liidu energia- ja kliimapoliitika, mille suuremaks eesmärgiks on üleeuroopaline hoonefondi dekarboniseerimine aastaks 2050. CO2-kvootide müügitulu ning Euroopa Liidu üleminekufondide toetuste abil on Eestis korda tehtud umbes 1700 kortermaja (ligi 60 000 eluruumi), neist põhjalikumalt on renoveeritud umbes 1000. Samal ajal on ka ilma toetusteta renoveeritud hinnanguliselt paar tuhat korterelamut.1 Toetuste osakaal renoveerimisprojektides on suur, keskmiselt 30–50%. Sellises ulatuses turule sekkumine toob endaga enamasti kaasa oodatavad tulemused, kuid samal ajal võivad esile kerkida ka soovimatud kõrvalmõjud. Edukate energiatõhusate renoveerimiste taustal võib märgata kahte murettekitavat suundumust: elanikud lahkuvad elamutest nii renoveerimatuse kui ka renoveerimise tõttu.
Kolime ära, sest see maja ei saa kunagi renoveeritud
Kui kortermajade renoveerimise toetuse algusajal, aastal 2010, olid toetused jooksvalt kättesaadavad mitu aastat, siis viimase kümne aasta kortermajade renoveerimise toetused on ära rabatud üsna kiiresti. See viitab sellele, et huvi oma maja põhjalikult korda teha on paljudel. Samal ajal on põhjalik tervikrenoveerimine seotud suurte kuludega ning paneb proovile korteriühistu organiseerimise võime ja ühtsuse. Majade puhul, kus renoveerimise vastaste hulk on suurem kui renoveerimise pooldajate oma, on osa elanikke oma kodu vahetanud üksnes põhjusel, et renoveerimine selles majas on ebatõenäoline. Seda põhjust kannustab ka tõik, et renoveerimata majas võib korteri müümine osutuda tulevikus palju keerukamaks.2
Renoveerimist toetatakse suures ulatuses ja renoveerimise pooldajate hulgas on suur ootus sellest osa saada. Seega on mõistetav, miks elanikud püüavad renoveerimise suhtes passiivsest majast lahkuda. Tervikrenoveerimise pooldajatele ei piisa sageli ka sellest, et maja remonditakse jupikaupa, näiteks et elamu tehnosüsteeme vahetatakse järk-järgult. Ootused elukvaliteedile ning maja väljanägemisele on palju suuremad ja kiireloomulisemad. Seega, lahkuvad elanikud otsivad endale uue eluaseme majadesse, kus renoveerimisse suhtutakse positiivselt, või majadesse, mis on juba korda tehtud. Osa jõukamaid elanikke kolib ära ka päris värskelt valminud elamutesse.
Mure on aga selles, kes tulevad renoveerimatuse tõttu lahkunud elanike asemele. Tõenäoliselt kolivad sisse elanikud, kes renoveerimist oluliseks ei pea või kes valivad teadlikult sellise maja, kus suuri investeeringuid ette ei võeta. Seega, aja jooksul tehtud elukohavahetuse otsuste tulemusena võivad majades elanikud segregeeruda just renoveerimise meelsuse järgi. See omakorda tähendab, et mida rohkem on majas renoveerimise vastaseid, seda keerulisem on seda maja tulevikus korda teha. Vana maja aga jätkab lagunemist ning selle renoveerimine muutub aja jooksul kallimaks.
Tallinna näitel tehtud uuringu järgi3 on kõige väiksem rahvuslik ja hõivega seotud segregatsioon renoveerimata majades. Segregatsioon kasvab renoveeritud elamutes ning kõige suurem on see uutes majades. Segregeeritus on arvutatud 2011. aasta rahvaloenduse andmete põhjal ehk enne, kui käivitati massiline renoveerimise toetamine. Seega, renoveerimislaine segregatsiooni praegusel juhul mõjutanud ei ole: elanikud olid majadesse selliselt jaotunud juba varem. Sellest võib omakorda järeldada, et suur segregatsioon ei ole renoveerimise tagajärjeks, vaid pigem renoveerimise eelduseks. See asjaolu väärib edaspidi lähemalt käsitlust, kuna viitab sellele, et sarnased kogukonnaliikmed jõuavad ühisele otsusele suurema tõenäosusega kui elanike poolest segunenud kogukonnad.
Tallinna näitel tehtud uuringu järgi on kõige väiksem rahvuslik ja hõivega seotud segregatsioon renoveerimata majades. Segregatsioon kasvab renoveeritud elamutes ning kõige suurem on see uutes majades.
Analüüsi järgi on praegu renoveeritud majadesse koondunud rohkem neid elanikke, kellel on kõrgemini tasustatud töökoht. See võrreldes renoveerimata majadega viitab olulisele struktuursetele erinevustele kogukondade vahel. Samas on renoveeritud majades segregatsioon suur ka madalapalgaliste töökohtade seas. See tähendab, et ka vähem teenivad elanikud on koondunud osadesse renoveeritud majadesse. Jõukus mõjutab ka seda, millises ulatuses elamut renoveerida soovitakse, mistõttu ambitsioonid võivad suurel määral erineda. Seepärast on vähem jõukatel lihtsam jõuda ühisele otsusele teha näiteks küttesüsteem korda. Seega, suure ambitsiooni-varieeruvusega otsuste siduvaks kontseptsiooniks tundub olevat ühistegevuse teooria, mis selgitab lähemalt protsesse, kuidas kogukonnas ühisele otsusese jõutakse. Muu hulgas käsitletakse seda, kuidas kogukond reageerib ühise ja isikliku kasu õiglasele jaotamisele. Seda teooriat võiks edaspidi kohandada ja rakendada ühistute renoveerimisotsuste selgitamisel.
Kolime ära, sest maja sai just renoveeritud
Teine suundumus, mille kohta on Eestis tõendeid esialgu pigem narratiivide tasemel, viitab sellele, et elanikud vahetavad oma elukohta pärast maja põhjalikku renoveerimist. Ilmselt ei ole ükski renoveerimisotsus täielikult konsensuslik. Alati on elanikke, kelle arvates (tervik)renoveerimine ei ole mõistlik või vajalik. Enam levinud probleemiks renoveerimise vastaste hulgas on kindlasti üle jõu käivad tulevased laenumaksed. Et võtta korteriühistus vastu suurt investeeringut vajav otsus, ei pea olema kõigi elanike nõusolek: piisab, kui üle poole omanikest on otsuse poolt. See omakorda tingib selle, et haavatavad elanikud võivad olla sunnitud kõrgete laenumaksete tõttu oma eluasemest loobuma ning otsima turult soodsamat asendust. Sellist protsessi nimetatakse gentrifikatsiooniks ning see tingib olukorra, kus renoveeritud majadesse kolivad aja jooksul pigem jõukamad elanikud.
Eelnevalt mainitud Tallinna uuring3 gentrifikatsiooni eeldust praegu ei kinnita ega lükka ka ümber, sest uuringus ei käsitleta rahvastiku dünaamikat enne ja pärast renoveerimist. Samas on ilmunud töid mujalt Euroopast, kus gentrifikatsiooni ja renoveerimise seoste kohta on tõendeid kogutud. Näiteks leiti Gdanski linna näitel Poolas,5 et renoveerimislainest tingitud sunnitud ümberasustamine on palju suurema ulatuse ja mõjuga kui n-ö tavapärane gentrifikatsioon ning kliimapäästmise agenda koos finantseerimisega annab sellele protsessile nii hoogu kui ka õigustust. Alates artikli avaldamisest kuus aastat tagasi, on see kogunud juba üle 100 viite ning näidete hulk, kus rohepööre sunnib elanikke ümber asuma, aina suureneb. Ilmselt on ka tagumine aeg lähemalt vaadata, kuidas mõjutab renoveerimine haavatavaid gruppe Eestis ning kas ja kuidas seda peaks reguleerima.
Haavatavad grupid – noored pered ja üksikud pensionärid
Renoveerimisega seotud eluasemekulude kasv mõjutab kõige enam kahte gruppi. Esiteks noori peresid, kes on oma korteri ostnud pangalaenuga. Võtame näiteks kolmetoalise korteri tüüpilises Nõukogude-aegses korterelamus. Arvestades kortermaja tervikliku renoveerimisega saadavat energiasäästu ning lisanduvaid laenumakseid, kasvavad renoveerimisjärgsed eluasemekulud kuus 170 euro võrra. See tähendab, et aastas tuleb noorel perel leida juurde üks keskmine kuupalk, et laenu teenindada. See osutub aga suureks väljakutseks ning võib tähendada, et noor pere peab teise elukoha leidma.
Teiseks haavatavaks grupiks on eakad, kelle ainus sissetulek on pension. Olukord on eriti keeruline nendel pensionäridel, kes elavad üksinda ning kellele on korter suureks jäänud. Võrreldes noorte peredega elavad pensionärid enamasti oma korteris ja ei pea tasuma laenumakseid. Samas on üksiku pensionäri sissetulek oluliselt väiksem kui töötaval noorel perel: kolmetoalise korteri renoveerimisjärgne eluasemekulude kasv moodustaks 22% keskmisest pensionist. Kui aga vahetada kolmetoaline korter ühetoalise vastu, on võimalik renoveerimisega kaasnevat eluasemekulude kasvu märkimisväärselt vähendada. Keskmise ühetoalise korteri tervikrenoveerimise laenu tagasimakse on 80 eurot kuus (eluasemekulude kasv on seega 10%), mis on võrdeline hiljutise pensionitõusuga. Korterit suurust vähendades vabaneb kallima korteri müümisest raha, mida saab kasutada väiksema korteri remondiks ja elukalliduse kompenseerimiseks, kuid ühtlasi tähendab see ka muutust eluviisis, mistõttu see lahendus ei pruugi kõigile eakatele sobida.
Tallinna linna välisprojekt SOFTacademy on esimene naabruskondlik renoveerimisprojekt. Selle keskmes on Akadeemia tee 4, 5, 14 ja 22 majad koos majadevaheliste hoovialadega. Kaasamisprotsess on korraldatud mitmekeelselt ja elanike informeerimist duubeldatakse digitaalsete ja füüsiliste kanalite kaudu: kolmekeelne (eesti, inglise, vene) inforaamat renoveerimisotsustest (digitaalne ja füüsilised koopiad trepikodades), otsuste tegemist abistas korteriühistukoosolekul vene-eesti tõlk, küsitlus renoveerimise sisendi kogumiseks oli kakskeelne (eesti ja vene).
Fotod: Aron Urb
Vara väärtuse kasv
Kuidas aga mõjutab renoveerimine korteri väärtust ja hinda? Üks levinumaid argumente renoveerimise pooldajate seas on eeldus, et pärast renoveerimist kinnisvara väärtus kasvab. Eesti meediastki võib leida viiteid, et kortermaja renoveerimine tõstab korteri hinda.6 Kahjuks on enamik selliseid lugusid vaid hinnangulised. Eestis on keeruline leida andmetel põhinevaid tõendeid, et selgitada, kas ja mis ulatuses on renoveeritud majas korterid kallimad võrreldes renoveerimata majaga. Peamiseks põhjuseks on väike ja tundlik turg. Kinnisvara müügiportaalides olevad korterite ruutmeetrihinnad varieeruvad renoveerimata majades rohkem kui tervikrenoveerimise ruutmeetri maksumus. Sestap on eristada renoveerimise mõju korteri hinnale suur väljakutse. Rahvusvahelistest teadustöödest võib leida tõendeid, et renoveerimine parandab korteri väärtust 5–7% ning halvasti hooldatud ja hoitud eluruum võib olla kümnendiku võrra odavam keskmisest.7
Renoveerimisprotsessid on aeglased, kuid kinnisvara hinnadünaamika on olnud eriti viimastel aastatel väga kiire. Pandeemia, energiakriis, sõda Ukrainas ning viimase aja inflatsioon teevad renoveerimise mõju hindamise korteri hinnale omakorda keerukamaks. Kui meil pole võimalik lahendada küsimust statistiliselt, siis võib sellele ju läheneda analüütiliselt – miks peaks renoveeritud maja korteri müügihind üldse kasvama?
Üks levinumaid argumente renoveerimise pooldajate seas on eeldus, et pärast renoveerimist kinnisvara väärtus kasvab.
Arvestades viimaste aastate tervikrenoveerimise maksumust, siis on tüüpilise kolmetoalise korteri kohta investeeringuvajadus umbes 30 000 eurot (arvestatud on renoveerimistoetust, kuid mitte kapitalikulusid). Eeldame, et korteri väärtus kasvabki sellise summa võrra, kuid see ei peaks kohe tähendama korteri hinna tõusu. Aga miks? Praktikas ei saa märkimisväärset hinnatõusu tekkida, sest uus ostja peab tasuma ka renoveerimise investeeringu, mis on juba kaetud laenuga, ja kohustus tasuda laenumaksed tuleb korteri ostuga kaasa. Kui aga korteriomanik on oma korteriga seotud renoveerimise investeeringu ise välja maksnud, siis võiks ta selle võrra ka korteri hinda tõsta.
Eelnevat arvesse võttes võib järeldada, et korteri hind renoveeritud majas tõuseb ajas selle alusel, kui suur osa laenust on juba tasutud või mis ulatuses on raha väärtus ajaga kahanenud. Lisaks otsestele renoveerimise investeeringuga seotud kuludele, mida tuleb uuel omanikul laenumaksena tasuda, võib korteri hind renoveeritud majas olla kõrgem näiteks seetõttu, et terve renoveerimisprotsess on juba läbitud. See tähendab, et elanikule on näha renoveerimise tulemus, on teada, kui suured on kulud, kui suur on energia kokkuhoid ning ta ei pea korraldama ega taluma pikka ja ebamugavat renoveerimisprotsessi.
Soovitused ja ettepanekud
Eluasemepoliitika paremaks juhtimiseks oleks otstarbekas proovida paremini aru saada elanike elukoha vahetamise põhjustest, keskendudes eelkõige olukordadele, kus võib eeldada, et elukoha vahetused on peamiselt tingitud elamu renoveerimisest või selle renoveerimata jätmisest.
Kuna ülemäära suur korter võib osale eakatele üle jõu käivaks osutada, tuleb elukoha vahetamise ja uue elukoha otsimise protsess teha lihtsamaks, eriti nendele, kellel puuduvad lähisugulased. Et lahkumine oma kodust võib olla emotsionaalselt raske samm, võib seda leevendada, kui uus eluase oleks samas majas või naabruskonnas. Sestap on algatused, mis püüavad kohalikul tasandil korterivahetuse huvilisi kokku viia, väga teretulnud.
Tuleks kaaluda, kas praegune häälteenamuse norm on õiglane meetod selleks, et otsustada suurte kohustuste panemise ühistu liikmetele. Ilmselt tõstes häälteenamuse normi palju kõrgemale (nt 80%-ni) võib see muutuda takistuseks elamu renoveerimisel, aga samas kaitseb see haavatavaid gruppe ning sunnib ühistut otsima suuremat konsensust ning leidma lahendusi haavatavamatele elanikele.
Renoveerimislaine tõttu tuleb elukohtade (sunnitud) vahetustele eraldi tähelepanu pöörata.
Kokkuvõte
Elanike elukohavahetused on toimunud ja toimuksid ka ilma suure renoveerimislaineta. Viimane aga on muutnud elanike seas renoveerimise ootuse või hirmu massilisemaks. See tähendab, et kui tavapärasel juhul lahendavad turg ja regulaator koostöös haavatavate gruppide probleemi jooksvalt, siis renoveerimislaine tõttu tuleb elukohtade (sunnitud) vahetustele eraldi tähelepanu pöörata.
Euroopa Parlamendi heakskiidu saanud uus hoonete energiatõhususe direktiiv näeb ette ka riiklike renoveerimiskavade väljatöötamise. Selliseid plaane on ka varem koostatud (viimane aastal 2020), kuid nüüd viitab direktiiv otseselt sellele, et renoveerimiskavas tuleb käsitleda ka haavatavaid gruppe. Renoveerimislainet võimendavas projektis BuildEst on samuti üks tööülesandeid seotud kõrvalmõjude ennetamise ning leevendamisega. Need algatused annavad lootust, et ka teised ühiskonnas vajalikud teemad peale kliimapäästmise leiavad paremat käsitlust ning sobivaid lahendusi jõuab ka praktikasse.
LAURI LIHTMAA proovib kaasa aidata hoonete ja piirkondade tõhusamale ja õiglasemale, andmepõhisemale kasutamisele.
PÄISES foto: Päär Keedus
AVALDATUD: MAJA 2-2024 (116), peateema KÕRGE IGA
1 Täpsem ülevaade selgub aasta lõpuks, kui BuildEsti projekti raames valmib uuring.
2 „Uus Maa: renoveerimata majas muutub korteri müümine järjest keerulisemaks”, kinnisvarauudised.ee, 19.07.2023
3 Daniel Baldwin Hess, Annika Väiko, Tiit Tammaru, „Effects of new construction and renovation on ethnic and social mixing in apartment buildings in Estonia“, Town Planning Review 93, 4 (2022).
4 Vt nt Elinor Ostromi „Governing the Commons: The Evolution of Institutions for Collective Action“ (1990) ja James S. Colemani „Foundations of Social Theory“ (1990).
5 Stefan Bouzarovski, Jan Frankowski, Sergio Tirado Herrero, „Low- Carbon Gentrification: When Climate Change Encounters Residential Displacement“, International Journal of Urban and Regional Research 42 (2018).
6 Vt „Pärtel-Peeter Pere: kes ja kuidas võidab elamute renoveerimisest?“, ERR, 23.03.2023.
7 Mari O. Mamre, Dag Einar Sommervoll, „Coming of Age: Renovation Premiums in Housing Markets“, J Real Estate Finan Econ (2022).
