Kogukonna juhitud elamuarendus viib suuna eluasemetega spekuleerimiselt mittetulundusliku eluasemeehituse mudelite poole. Sellega kaasnevatest ruumilistest võimalustest kirjutavad Eneli Kleemann ja Helena Rummo.
Eluasemete kättesaamatuks muutumine ei ole enam pelgalt vähekindlustatud elanikkonna mure, vaid laiaulatuslikum probleem. Ka keskmise palgaga eestlastel on keeruline leida vajadustele vastavat ning mõistliku hinnasildiga eluaset. Teekond tagajärjest põhjuseni viitab asjaolule, et Eestis on erastatud ebaproportsionaalselt suur hulk maad, sidudes hinnatõusu tihedalt erasektori ja igavesti kõikuva majandusega. Tallinna linnaruumis väljendub see suundumus aina süveneva segregeerumisena. Eluase kui puhtalt kasumit teeniv vara ehk eluaseme kaubastumine on poliitiline probleem, mille eiramine süvendab majanduslikku ebavõrdsust, mistõttu paljudele elanikele muutub vajadustele vastava eluaseme leidmine puhtalt unistuseks. Kalduvus käsitleda eluasemeid majandusliku investeeringuna suunab eluasemesse suhtuma kui lihtsasti välja vahetatavasse kaupa. See juhib tähelepanu eemale pikaajalistest ühiskondlikest eesmärkidest, nagu elamispinna taskukohasus, majandusliku ebavõrdsuse vähendamine ja ühtekuuluvustunde suurendamine.
Mujal maailmas on riigid ja linnad kehtestanud eluasemetega spekuleerimist takistavaid meetmeid: rakendatakse suuremaid makse kodude väljaüürimisele, kõrgemat maamaksu teisesele maaomandile ja toetusi mittetulunduslike eluasemete algatustele. Nõudeid kehtestatakse ka arendajatele, kelle projektid peavad kandma lisandväärtust, nagu ümbritseva avaliku ruumi või linnale suunatud sotsiaalse olukorra parendamine (nt sotsiaalkorterite loomine). Viimasel aastakümnel on mitmes Euroopa riigis, eesotsas Saksamaa, Šveitsi ja Suurbritanniaga, hoo sisse saanud mittetulunduslike eluasemete arendused (ingl not for profit housing). Nendes riikides on populaarsust kogunud kooperatiivse maaomandi süsteem (ingl community land trust, CLT). CLT puhul kuulub krunt, millel elamukooperatiiv asub, mittetulundusühingule, kes rendib seda pikaajaliselt elamukooperatiivile. CLT tagab, et maa jääb kooperatiivsesse omandisse ning et eluasemed on kaitstud spekuleerimisele omase hinnatõusu eest.
Kas kooperatiivne arendamine ja omandivorm võiks hästi mõjuda ka Eesti eluasemefondile? Vaadates praegust Eesti kortermajade ühistusüsteemi, on iga korter kui riik riigis. Kõik elavad ühe katuse all, kuid toimetavad omaette. Kooperatiivse arendamise ja Eesti kortermajade ühistusüsteemi erinevus tuleneb just kinnisvaraga spekuleerimise aspektist, kus korteriühistu liikmed võivad omavoliliselt ja üksteisest sõltumata korterit suure kasumiga välja üürida ja müüa ega pea arvestama teiste elanike soovidega. See tähendab muu hulgas, et praeguses olukorras konkureerib Eesti keskmist palka teeniv inimene kodu ostmisel välismaise investeeringuga, nt Soome pensionifondiga. Taolised investeeringud suurendavad anonüümselt kasumit teenivat elamufondi, kus seisavad eluasemeturu madalamal redeliastmel Eesti palga saajad. Sellised liberaalsed arendustrendid kaaluvad üle maksustatava ruutmeetri ning jätavad tagaplaanile ruumiotsused, mis tooksid elanikele ja nende elukeskkonnale kaasa pikaajalisemat kasu.
Mis loom see kooperatiiv on?
Jagatud omandivorm ehk kooperatiiv viitab sellele, et elukeskkonna üle otsustatakse ja seda jagatakse ühiselt. Eestis domineerib küll eraomandi usk ning tihti ei ole harjumust vaadata enda korteri või krundi piiridest väljapoole, kuid kogukondlikkust ja koostegutsemist siin ja seal siiski kohtame. Näiteks on Uue Maailma seltsi või Paide SRIK-i (säästva renoveerimise infokeskus) algatused, mille ümber on koondunud kogukonnad, mis tegutsevad ühiste ruumiliste eesmärkide nimel. Paides jõuti ühistegutsemisega enda rahaühikuni ja kogukonna kohvikuni, Uues Maailmas oma seltsimaja, väljaande, raadio ja tänavafestivalini. Hea näide koostegutsemisest on viimase kümne aastaga lisandunud kogukonnaaiad.
Eestis on püüeldud isegi koosehitamise poole. Karin Bachmanni toob artiklis „Kui naaber on sõber“ 2019. aasta Maja talvenumbris selle kohta kaks näidet. Üks neist on ENSV-aegne eksperimentaalne Kerese 33 kooperatiiv, mis moodustati majaehituseks vajalike pädevuste ning osalussoovi alusel. See tähendab, et ehitamine oli vabatahtlik, kortermaja käidi ehitamas pärast tööpäeva lõppu, nädalavahetustel, riigipühadel ja puhkuste ajal. Või teine, hoopis hiljutisem näide Tartust, Kastani 127a, kus planeeritava hoone elanikkonna moodustasid omavahel tuttavad inimesed. Plaani järgi pidi arendajana ehitamist finantseerima krundi omanik, kellelt hiljem korterid välja ostetakse. Kavas oli ehitada kogukonnamaja ühiste ideede järgi. Tänaseks on see projekt küll kahjuks teostatud tavapärase, kasumi teenimisele orienteeritud kinnisvaraarendusena.
Kooperatiiv kiirgab demokraatiast – elamu kuulub võrdse hääleõigusega liikmetele, kellel on hoone üle kontroll, nad teenivad ühiseid nii majanduslikke, sotsiaalseid kui ka kultuurilisi eesmärke. Üksikisikutel ja peredel, kes peaksid leppima vajadustele mittevastava koduga, võimaldab selline lähenemine kindlustada hoopis stabiilse ja turvalise elukoha. Elanikel ei ole õigus oma eluruume välja osta või edasi müüa, seega on eluaseme väärtus ajas muutumatu. Kui elanik lahkub kooperatiivist, hüvitatakse talle alguses investeeritud summa uues väärtuses ning järgmine elanik siseneb algsetel tingimustel. Peale taskukohase hinna peegeldavad koostööl põhinevad eluasemed ka muid ühiskonna vajadusi, näiteks kogukondlikku elu, sotsiaalset kaasatust, võrdõiguslikkust, keskkonnahoidlikkust ning eetilist rahastamist.
Rääkides Euroopa linnade lähenemisest eluasemekriisile, oleks paslik piiluda juba valminud projektidesse, kust võib leida nii silmapaistvaid kooperatiive kui ka kogukonnapõhiseid kinnisvaraarendusi. Kooperatiividest on edukalt toimetanud Mehr Als Wohnen Zürichis, Granby Four Streets CLT Liverpoolis, La Borda Barcelonas ja Spreefeld Berliinis. Märkimisväärsed on ka käimasolevad mittetulundusettevõtte Urban Coop Berlini kinnisvaraarendused, millega keskendutakse ainiti kooperatiivide projekteerimisele ja arendamisele. Protsess hõlmab koostööd linnaga, sobiva krundi leidmist, rahastuse saamist, kooperatiiviliikmete otsimist ning projekteerimist ja ehitamist. See on hea näide linna ja arendaja koostööst: linn rendib kooperatiividele krundi tingimusel, et 20% kogu arendusest ehitatakse sotsiaalkorteriteks.
Taolised uue hingamisega arendused pakuvad ka tervitatavat väljakutset arhitektile, kes leiab ennast arhitektuurse masinavärgi ümbermõtestamiselt. Arhitekt, kes liitub kogukonnapõhise arendusega, saab olla ja isegi peaks olema osa kogukonnast või vähemalt seisma samade tõekspidamiste eest. Olgu see täiesti uus hoone või vana ümberehitamine, kooperatiivide projekteerimine annab võimaluse läbi mängida eluruume, mida Eestis varem ei ole katsetatud. Uute tüpoloogiate loomisega kaasnev põnevus ja paindlikkus peaks iga arhitekti vere vemmeldama ajama.
Juhtumiuuring:
Mehr als Wohnen, Zürich, Šveits
Krunt/kinnistu: linna antud munitsipaalmaa kooperatiivi arendamiseks
Arendaja: rohkem kui 30-st Šveitsi kooperatiivist moodustuv konsortsium
Finantseering: 185 miljonit eurot
– 30 kooperatiivi rahaline panus
– laen Zürichi linnalt
– riigi toetus (mõeldud kooperatiivide arendamiseks)
– laen kommertspangalt
Eluaseme hind: 20–30% madalam turu hinnast
Subsideeritud korterid: 20% kooperatiivi korteritest (nende sissetulek jääb alla Šveitsi vaesuspiiri)
Muud korterid: 10% kõigist korteritest on reserveeritud heategevusorganisatsioonidele, mis aitavad puuetega inimesi, sisserändajaid või hooldatavate lastega peresid
Arhitektid: Futurafrosch koostöös Duplex Architekteniga, Müller Sigrist Architekten, Pool Architekten, Miroslav Šik, Müller Illien Landschaftsarchitekten
Projekti valmimine: 2015
Mehr Als Wohnen (ee Rohkem Kui Elamine) on Zürichis Hunziker Arealis 2015. aastal valminud elamupiirkond. Piirkond on kui mikrokosmos, mis sisaldab peale 370 korteri restorani, külalistemaja, kauplusi, stuudioid ja muu kasutusega siseruume ning välialasid. Samuti pakub see tööd 150 inimesele ja kodu 1200-le väga erineva eluasemevajaduse ja taustaga inimesele. Arenduse üks peamõjusid on tugev kogukonnatunne, mis avaldub elanike võimaluses osaleda otsustusprotsessides, luues ühiselt oma elukeskkonda. Elanikud teevad aktiivselt koostööd, osalevad töötubades, hääletustel ja poliitilistes protsessides.
1200 elanikku, 13 hoonet
2011. aastal võeti Zürichis kohaliku rahvahääletuse tulemusena vastu otsus suurendada linna mittetulundusliku eluaseme osakaalu 2050. aastaks 33%-ni (praegu on see ligikaudu 23%). Et arendada taskukohaseid eluasemeid, otsustas kohalik omavalitsus mitu kinnistut soodsatel tingimustel rendile anda. Üks väljavalitud kruntidest oli Hunziker Areal, Mehr Als Wohneni asukoht. Nelja hektari suurune ala linna põhjaservas oli varem olnud tööstuslik tühermaa, mis paiknes kunagise jäätmejaama kõrval, peegeldades selle linnaosa eemaletõukavat kuvandit.
Elamute arendamiseks moodustati üle 30 kooperatiivist koosnev konsortsium, mis suutis koguda eri finantseeringuid, nagu laenu linnalt ja kommertspangalt ning toetuseid kooperatiividelt ja riigilt.
Šveitsis on kooperatiividel õigus saada eri suuruses maksusoodustusi olenevalt kantonist, kus kooperatiiv paikneb. Vastutasuks kehtib nõue kooperatiivis tekkinud tulu investeerida avalikku huvi esindavatesse teenustesse ja ruumidesse. Nii tegi seda ka Mehr Als Wohnen, kes pakkus naabruskonna ettevõtluse elavdamiseks peamiselt esimesel korrusel paiknevaid ruume. Mõne algatuse korral tehakse koostööd avalike organisatsioonidega, kes toetavad noori ja eakaid. Samuti on kõigile elanikele saadaval kümme mitteärilist ühispinda, mille otstarbe on elanikud ise määranud.
Koostöös Zürichi linnaga lepiti kokku mitmes olulises sotsiaalses ja keskkondlikus eesmärgis. Näiteks tuli 1% arenduse pindadest anda tasuta linnale, et mitmekesistada kompleksi avalike funktsioonidega. Tänu sellele loodi hoonete esimestele korrustele lasteaed, sõimerühm ja ravipedagoogika kool. Pikaajalise maarendilepingu eest kohustus kooperatiiv kaasama arendusse munitsipaalkortereid, mis on ülejäänud elamispindadest 20% soodsamad ning vastavad subsideeritud elamispinna ruumilistele tingimustele. Tänu nendele asjaoludele pakuvad kooperatiivid soodsamat elamispinda ning panustavad sotsiaalsesse ja jätkusuutlikusse linnaarengusse.
Lisaks eritahulistele avalikele teenustele on kirju elamispindade ruumiline planeering, pakkudes kodu eri põlvkondadele ning kultuuri- ja sotsiaalse taustaga inimestele. Viie arhitektuuribüroo dialoogi tulemusena sündis 370 korterit 160 erineva plaaniga, millest tähelepanuväärseks saab pidada A-hoones paiknevaid kobarkortereid. Erinevalt tavapärastest kortermajadest hõlmavad need peale privaatsete korterite ka ühisalasid, mis pakuvad nii ruumilist küllust kui ka võimalust koos aega veeta.
Kobarkorterit, kus elab ligikaudu 12 inimest, iseloomustavad avarad üldkasutatavad köögi-, söögi- ja eluruumid. Seesuguste ühisruumide ümber paiknevad privaatsed korterid (iga korter on varustatud köögi, tualettruumi ja dušiga). Hoone esimesel korrusel paikneb peale kobarkorterite ka töötuba erivajadustega inimestele. Kobarkortereid võib pidada kooperatiivelamute ruumiliseks tõlgenduseks Zürichis.
Arendus ei keskendu pelgalt eluasemete loomisele, vaid tegeleb aktiivselt ka avaliku ja eluruumi integreerimisega naabruskonda. Selleks on rõhutud hoonetevahelisele alale, kus pesitsevad kogukonnaaiad, mänguväljakud, sporditegevused, alad kogunemiseks, söömiseks ja suhtlemiseks. Projekt ühendab erinevate kultuuri- ja haridusprogrammide abil tegevusi, mis julgustab elanike ja laiema kogukonna vahelist suhtlust, aidates kaasa piirkonna üldisele elujõulisusele. Ka Eesti linnades aitaks selliste programmide teadlik lisamine elamuarendustesse luua sotsiaalselt kaasava ja sidusa elukeskkonna.
Zürichi arendusprojekti kasuks räägib samuti eluasemete taskukohasus, mis on turuhinnast 20–30% madalam ja tagab ligipääsu mitmekesisemale kasutajarühmale. Sellisel koostöömudelil on potentsiaali luua kaasavaid kogukondi, kes seavad esikohale elanike heaolu ja iseseisvuse ning kes löövad samal ajal kaasa linna üldises arengus, säästvas linnaplaneerimises ja disainis.
Juhtumiuuring:
La Borda, Barcelona, Hispaania
Krunt/kinnistu: linna antud munitsipaalmaa kooperatiivi arendamiseks
Arendaja: La Borda kooperatiiv
Finantseering: 2,7 miljonit eurot
– finantsteenuste ühistu Coop57 rahastus
– osalusvõlakirjad
– elanike sissemaksed
– laen kommertspangalt
Hind: 840 €/m2 (20% madalam turu hinnast)
Arhitektuuribüroo: Lacol
Autorid: Arnau Andrés Gallart, Eliseu Arrufat Grau, Ariadna Artigas Fernández, Carles Baiges Camprubí, Ana Clemente Granados, Eulàlia Daví Borrell, Cristina Gamboa Masdevall, Ernest Garriga Vallcorba, Mirko Gegundez Corazza, Lluc Hernández Torns, Laura Lluch Zaera, Pol Massoni Mangues, Jordi Miró Bover, Núria Vila Vilaregut
Projekti valmimine: 2018
La Borda kooperatiiv tekkis 2012. aastal kahe teguri tulemusel. Esiteks oli majanduskriisi tagajärjel, tööpuudusest ja vähendatud palkadest tingituna tekkinud suur eluasemekriis. Teiseks oli tekkinud Barcelonas Can Batlló piirkonnas tugev naabruskondlik liikumine, mille liikmed uskusid, et muutmaks eluasemeid kättesaadavamaks, tuleb nende arendamisel kasutada mõnd teist majandusmudelit, sellist, mis ei tugineks vabaturumajandusele.
Can Batlló on endine Barcelona tööstuspiirkond, kust elujõud majanduskriisi ajal kadus. Barcelona linnavolikogu julgustas kohalikku liikumist Recuperem Can Batlló võtma initsiatiivi ja kujundama piirkonda. Pärast linnalt tulnud tõuget organisatsiooni moodustamiseks tõi see piirkonda mitu majanduslikult tulusat ettevõtmist ja avaliku ruumi lahendust ning piirkond leidis kajastamist meedias, tuues endaga kaasa avalikku tähelepanu ja huvilisi. 2016. aastal oli organisatsioonil 35 käimasolevasse projekti kaasatud üle 300 inimese. Nende üks suurimaid ettevõtmisi oli La Borda kooperatiivi loomine.
Elanik kui eluaseme arendaja
Kooperatiivi alt üles lähenemisviis sarnaneb Andeli majandusmudeliga, mitteärilise majandusmudeliga, mille järgi on eluase inimõigus, mitte turul vahetatavat kaupa. Taanist pärit mudel kujutab endast mittetulunduskooperatiivi (tn andelsbolig), mis koondab oma liikmed eluaseme arendajateks ja haldajateks. Igal liikmel on õigus ühele kooperatiivi eluasemele seni, kui ta on seal liikmeks. Liikmelisuse tagab harilikult sissemakse, mis on proportsionaalne eluaseme pindalaga.
La Borda hoonet saadi hakata ehitama tänu kogukonna isemajandavale ja -tegutsevale lähenemisele. Kogu hoone 28 korteriühiku elanikud olid kaasatud ehitus- ja projekteerimisprotsessi, tehes tööd kas talgutel või organiseerides arendust. Arendusele kohaselt oli suurim probleem rahastuses. Esmane ehituseelarve oli 2,7 miljonit eurot, mis oli üle La Borda projekti põhirahastaja Coop57 võimaluste. Lõpuks rahastas Coop57 projekti 42% ulatuses, 29% oli tagatud osalusvõlakirjade ja 29% La Borda enda rahastusest (nende seas elanike sissemaksed).
Arendaja ja organiseerija rolli võtsid elanikud enda kanda. Rakendades vajadustele vastavat majandusmudelit, on ühise pingutuse tulemus mitte ainult toimiv, vaid edukas kooperatiiv. La Borda näitel selgus, et olulisimaks aspektiks on kogukond, tänu millele suudeti nii kokku hoida raha kui ka suurendada teadlikkust projekti ühiskondlikust väärtusest. Tänu ühistele keskkonnasõbralikele tõekspidamistele suudeti hoones ruumiprogrammi optimeerida, loobuti maa-alusest parklast, rühmitati teenuseid (nt loodi ühine pesumaja) ning vähendati hoone fassaadi pinda. Samuti valiti hoone kandvaks konstruktsiooniks taastöödeldav ristkihtpuit, mille tulemusena on La Borda kõrgeim puitstruktuuriga hoone Hispaanias.
La Borda ja selle majandusskeem võitsid 2022. aastal Mies van der Rohe esilekerkiva arhitektuuri preemia. Auhinnakomisjon tõi projekti puhul välja selle kaasomandil ja ühishaldusel põhineva mudeli, millel põhinenud arhitektuur tõi kaasa lugupidamise arhitektuurimaastikul.
Kokkuvõte
Et elamumajanduse tulevikupinnas oleks viljakas, tuleb jõud suunata säärastesse kogukonnakesksetesse projektidesse nagu La Borda või Mehr Als Wohnen. Eestis, eriti aga Tallinnas, ei ole välja kujunenud kättesaadava eluaseme poliitika põhimõtteid ning ei riigil ega linnal pole harjumust jagada kinnisvara või krunte, mis saaks olla seemneks säärastele projektidele. Käsitletud juhtumiuuringud näitavad, et avaliku sektori tõuge taoliste ettevõtmiste esilekerkimiseks on aga hädavajalik. Kui mentaliteet liigub koostegutsemise suunas, on võimalik leida kitsaskohtades ruumi alternatiivsetele ja jätkusuutlikele elamisviisidele. Viies fookuse spekulatiivsetelt investeeringutelt mittetulunduslikele mudelitele, saab Eesti asuda tegelema eluasemekriisi algpõhjustega ning pakkuda kodanikele õiguseid, mida nood väärivad. Selleks on aga vaja, et kujuneksid uued organisatsioonid ja kollektiivid, kes võtaksid seesuguseid ettevõtmisi enda kanda.
Ülalkirjeldatud näidetes on määravaks olnud majandus- ja kaasamismudelid, mis vastanduvad traditsioonilistele avaliku või erasektori majandusvõtetele. Kogukondlike mudelite puhul on kindlalt teada tulevane elanik ning seeläbi on ta juba projekteerimisprotsessis kaasatud. Ehkki sedasi kujuneb projekteerimisfaas pikemaks, on projekt läbimõeldum ning hoone vastab otsesemalt kasutaja soovidele.
ENELI KLEEMANN on Tallinnas tegutsev arhitekt ning arhitektuuripraksiste Kollektiiv ja Õu üks asutajatest.
HELENA RUMMO on EKA arhitektuuriteaduskonna doktorant ning arhitektuuripraksise ÕU üks asutajatest.
Päises: linnaehituslik tihedus Hunziker Arealis Zürichis. Piirkonna arendajaks on rohkem kui 30 kooperatiivist kokku tulnud konsortsium. Foto: Florian Rothenberger
Artikkel on avaldatud Maja 2023 suvenumbris (113) teemal Eluase
