Eestis on suur osa hoonetest ehitatud perioodil, kui energiatõhusus ei olnud prioriteet. Nüüdseks on need hooned vananenud ning vajavad kiiresti renoveerimist. Hoonetes tarbitud energia vähendamine on praegu üks mõjusamaid viise energiatõhususe suurendamiseks ning seetõttu on viimasel kümnendil hoonete energiatarbele järjest rangemaid nõudeid seatud ja olemasoleva hoonefondi energiatõhususse pidevalt investeeritud. Kuid kuna vabaturumajanduse tingimustes uueneb kinnisvara umbes 1% aastas,1 võime eeldada, et Eesti hooned saaks renoveeritud alles 100 aasta jooksul. See on ilmselgelt liiga pikk aeg, sest suur osa hoonetest vajab renoveerimist kohe, seda nii lagunemise peatamiseks ja energia kokkuhoiuks, aga ka moderniseerimiseks.
Piirkondlik renoveerimine
Seni on Eestis elamute renoveerimine olnud valdavalt ühe maja põhine, kuid järjest enam levib naabruskonnapõhise renoveerimise idee. Samas on naabruskonnapõhine renoveerimine terminina veel selgelt piiritlemata. Eriarvamusi on nii selles, mida kõike koosrenoveerimine (sh naabruskonnapõhine renoveerimine) lahendama peaks, kui ka selles, kuidas piiritleda käsitletavat ala. Piirkonna määratlemine (naabruskond, kvartal, allasum, linnaosa) on täiesti omaette käsitlust vääriv arutelu, sest osalistel, kes renoveerimisega kokku puutuvad, on sellest väga erinevad arusaamad, mis varieeruvad alates ruumikvaliteedi parandamisest energiadoonorlusega tegelemiseni, kusjuures viimase puhul ei pruugi arhitektuuris üldse midagi muutuda. Segadust tekitavad veel kaasuvad mõisted, nagu „rühmrenoveerimine“ ja „kogukonnapõhine renoveerimine“, mis võivad sisult kattuda, aga tähendada ka hoopis teistlaadi algatusi, nt elanikele teavitustöö tegemist. Selles artiklis käsitleme piirkonnana tänavatega piiritletud ala tiheasustuses ning nimetame seda edaspidi naabruskonnaks.
Naabruskonnapõhise renoveerimise eeldused ja ootused
Kuna elamute naabruskonnapõhise renoveerimise kogemust napib, lepime praegu hüpoteetiliste ootuste ja eelduste kirjeldamisega. On ilmne, et naabruskonnapõhise renoveerimisega kaasneb suurem ehitusmaht, mis pakub huvi eelkõige suurematele ettevõtetele, kes suudavad paremat kvaliteeti tagada. Perifeersemates piirkondades on mitme maja korraga renoveerimine ainus võimalus leida mõistliku hinna eest ettevõtjate huvi.
Mitme maja korraga renoveerimise (rühmrenoveerimise) puhul loodetakse madalamat ehitushinda, kuna ettevõtja saab hankega suurema mahu ning ei pea ehitust korraldama erinevates asukohtades. Selle mõju võiks olla üle kogu tarneahela, sest ehitusmaterjali tootjatel võiks tootmisliinidel tekkida samuti mastaabiefektist tulenev sääst. Tüüpkortermajade korral on lisaks võimalik ühendada mitme maja projekteerimist ning kasutada tehases eeltoodetud mooduleid, vähendades nii ka kohapealsete tegevuste maksumust. Naabruskonnapõhisel rühmrenoveerimisel on võimalik paremini ära kasutada elamutevahelist ala ehitusplatsi korraldamisel ja majandamisel. See omakorda häirib renoveerimise ajal elanikke vähem ning on väiksema keskkonnajalajäljega.
Kui seni on elamute renoveerimist kavandanud pigem insenerid, siis naabruskonnapõhisel renoveerimisel on vaja kaasata ka arhitektid ja maastikuarhitektid, kes saavad anda panuse nii elamu arhitektuursesse kujundamisesse kui ka leida hoonetevahelisele ruumile uut lisandväärtust. Lisaks hoonete tehnilisele moderniseerimisele on naabruskonnapõhise renoveerimise puhul võimalik leida hoonetele ka arhitektuurilahendusi, mis seovad piirkonna tervikuks paremini, kui seda saaks teha iga hoonet eraldi renoveerides. Kui tavapäraselt püüab iga maja iseseisvalt vaid oma majaga seotud probleeme lahendada, siis naabruskondlik renoveerimine tekitab ainulaadse võimaluse ümber mõtestada ning uuendada ka elamupiirkonna poolavaliku ruumi funktsiooni ja disaini ning anda elanikele parema lävepakuruumi. Seega pole kogukonnas vähem tähtis ka sotsiaalse kapitali kasvatamine ja ühistegevuse juurutamine. Näiteks hoone pinna laiendamine renoveerimisel eeldab kõigi omanike nõusolekut. Renoveerimist takistab aga eelarvamus, et pigem säilitada olemasolevat kui määramatust kaasa toovate uuendustega kaasa minna – otsuseid tehakse sageli lühiajalise toimetuleku, mitte pikaajalise tulukuse põhjal. Ühistegevus ja kogukonnasisene teavitustöö, vahel ka mõtteviis „naabrist parem“, võib aga taolisi barjääre murda.
Kes peaks vedama naabruskonnapõhist renoveerimist?
Suure avaliku huviga ja äripotentsiaaliga piirkondades on arendajad motiveeritud, et kujundada ümber tervet piirkonda, sestap algatatakse naabruskonnapõhised (või ärihuvidest lähtudes võiks neid pigem nimetada kvartaalseteks) renoveerimised erasektori eestvedamisel. Elamutega seotud kvartalite puhul, kus omand on väga killustunud ja elanikud oma eluruumidest lahkuda ei soovi, erasektoril sellist huvi ei teki. See tähendab, et naabruskonnapõhise renoveerimise saab algatada pigem kohalik kogukond või kohalik omavalitsus. Veel pole teada, mis ulatuses täidab naabruskondlik renoveerimine teoreetilisi ootusi, nagu odavam, kiirem, mugavam tulemus, mistõttu pole ei kohalik kogukond ega omavalitsused valmis selleks, et võtta initsiatiivi renoveerida hooneid piirkonniti.
Kuna elamumajandus ja elamufondi omandistruktuur on riigiti väga erinev, on keeruline võtta üle teiste riikide kogemusi. Laialt tuntud on näide Taani Aarhusi magalapiirkonnast Gellerupist, kus on käivitatud tervet linnaosa haarav ümberehitusprojekt. See haarab peale modernistlike kortermajade renoveerimise ka lammutamist ja uusarendust ning ambitsioonikat transpordikorralduse ümbervaatamist. Sealset algatust veab WE arhitektuuribüroo koostatud detailplaneeringu alusel piirkonna elamuühistu, kes on valdava osa Gellerupi hoonete tegelik omanik, mitte omanike ühendus, nagu on tavapäraselt korteriühistud Eestis. Renoveerimise käigus hoonete mahtude vähendamine-suurendamine, kas või läbi hoone tee „murdmine“ on võimalik, sest seda võimaldab omandivorm.
Vastukaaluks saab teise näite tuua Ameerika Ühendriikidest, Detroiti linnast, kus kogukondade juhtimisel renoveeritakse keerulise omandistruktuuriga piirkondi. Linn rahastab seda programmi Detroiti naabruskondade strateegilisest fondist, mis loodi koos erainvestoritega aastal 2016 ja millest toetatakse 11 naabruskonnas parema elukeskkonna loomist ennekõike olemasoleva hoonefondi renoveerimise ja väliruumi elavdamise kaudu. Algatus naabruskondade kordategemiseks on tulnud linnalt, kes toetab nii renoveerimistööde teostamist hoone-hoonelt kui ka samade naabruskondade ilusaks tegemist.
Käimasolevad piirkondlikud katsetused Eestis
Et kiirendada hoonete renoveerimist ning tagada kvaliteet, algatati eelmisel aastal innovatsiooniprojekt LIFE IP BuildEST2 (renoveerimismaraton), mille eesmärk on võimestada kõiki renoveerimise pooli, leevendada renoveerimisel ettetulevaid takistusi ning luua ehitus- ja energiavaldkonnas uudseid lahendusi (loe eelmist Maja3). Projektiga on haaratud kõik hoonetüübid, sh korter- ja väikeelamud. Kortermajade renoveerimise uuringutesse ja finantseerimisse on panustatud juba üle kümne aasta. Sestap on välja kujunenud hea teadmine töötavatest lahendustest, sh ühistute nõustamine renoveerimise planeerimisel-projekteerimisel, finantseerimisel, hankimisel-järelvalvel, ja tugev praktika. Väikeelamute renoveerimist püütakse hüppeliselt edasi arendada just renoveerimismaratoni abil.
LIFE IP BuildESTi projekti üks püüdlustest on katsetada, kas ja mis ulatuses on otstarbekas renoveerida ühes piirkonnas mitu hoonet korraga. Muidugi on väljakutse ka see, kuidas rühmrenoveerimist saavutada. BuildESTi innovatsiooniprojektis hindamiseks välja valitud naabruskonnad asuvad Tartus ja Võrus ning õpitud teadmiste ülekandmist katsetatakse Rakveres. Projekti raames keskendutakse Tartus eramute naabruskonnapõhisele renoveerimisele ning Võrus on fookuses kultuuriväärtusetega majad, mille renoveerimisel on oluline pöörata tähelepanu arhitektuurilahenduste säilitamisele. See omakorda teeb renoveerimise keerukamaks ning võimalike vigade tõenäosus on suur. Sestap on väga vaja uue teadmise ja kogemuse baasil avaldada juhendmaterjale.
Juunis sai Euroopa Linnalise Innovatsiooni meetmest rahastuse ka Tallinna linna juhitav SOFTacademy projekt4, ille pilootalaks on Tallinna Mustamäe I mikrorajoonis, Akadeemia tee alguses asuv naabruskond. Projekt käivitub uuest aastast ja selle eesmärk on Mustamäe näitel välja töötada kohaliku omavalitsuse pakutav teenusepakett ja toetatavad väliruumi standardlahendused, mis võiks magalapiirkondades ühistuid rühmrenoveerima meelitada. Nelja näidishoone renoveerimislahendused ja lävepakuruum töötatakse välja koostöös kohalike elanikega. Kõigi nimetatud projektide põhivõtteks on kohalike elanike koolitamine ning kaasamine koosloomesse, et nad saaksid oma maja ja naabruskonna arendamises kaasa lüüa. Projekti meeskonnad aitavad välja töötada renoveerimislahendusi ning leevendada võimalikke renoveerimistakistusi. Saadud kogemused avaldatakse juhendmaterjalina, eesmärgiks on seatud ka renoveerimishuviliste nõustamine ning uute toetusmeetmete väljatöötamine.
Mis on juba teoksil?
Nii mõnigi naabruskonnapõhist renoveerimist toetav projekt on juba käima lükatud. BuildESTi projekti Tartu ja Võru näidisalades on kohalike elanike seas korraldatud küsitlused ning tehtud intervjuusid, et selgitada välja, mis renoveerimist takistab ja mis motiveerib inimesi seda ellu viima. Tartus on alustatud eramute renoveerimise töötubadega naabruskonna elanikele. Selle baasil koostatakse ka renoveerimisega seotud õppevideod. Töötubades ning õppevideois keskendutakse teemadele, mis kerkisid esile küsitlustes, sh käsitletakse nii hoone tehnilist toimimist kui ka tüüpilisi ehitusvigu, samuti antakse nõu, kuidas arvutada renoveerimise tasuvust, sõlmida vajalikke lepinguid ja suhelda omavalitsusega. Kõik projekti käigus loodud juhendmaterjalid tehakse tasuta kättesaadavaks.
Võru vanalinnas on majad juba üle vaadatud ning renoveerimislahendused on koostamisel. Tartus lõpeb majade ülevaatus augustis ning seejärel valitakse konkreetsed hooned, millele koostatakse detailsemad näidislahendused. Peale majade ülevaatuse kogutakse ka hoonete tarbimisandmed, mis on aluseks energia arvutuste koostamisel. Näidisrenoveerimiste kohta avaldatakse ka investeeringute suurused ning tasuvuse kalkulatsioonid.
Naabruskonnapõhise renoveerimise juures on kõige olulisem osa just kohalikul omavalitusel. Sestap on kõigi renoveerimismaratoni pilootalade koordineerivaks jõuks just Tartu ja Võru linnad. Esile tuleb tõsta MTÜ-d Tartu Regiooni Energiaagentuur, kellest saab väärtuslik partner ka teistele omavalitsustele ja kes aitab neil naabruskonnapõhise renoveerimisega alustada. Ehitustehnilise innovatsiooni ning uuringutega panustab Taltech.
LAURI LIHTMAA proovib andmepõhiselt kaasa aidata hoonete ja piirkondade tõhusamale ning õiglasemale kasutamisele.
MUREL TRUU erialaselt kirju taust aitab luua valdkondade vahel seoseid ja usub maailma parandavatesse projektidesse.
Foto päises: Rasmus Hjortshøj / Effekt Architects
Artikkel on avaldatud Maja 2023 suvenumbris (113) teemal Eluase
1 Hoonete rekonstrueerimise pikaajaline strateegia. Koostanud Tallinna tehnikaülikooli ehituse ja arhitektuuri instituut ning majandus- ja kommunikatsiooniministeerium (Tallinn, juuli 2020).
2 Projekti kohta saab lugeda majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi veebilehelt.
3 Simo Ilomets, Anni Martin, „Miks me neid koledaid paneelmaju juba lammuta?“, Maja 112 (2023).
4 Vt aadressilt https://www.urban-initiative.eu/calls-proposals/first-call-proposals-innovative-actions/selected-projects.
