Hoone kasutusea täitumine ei tähenda, et hoone on end ammendanud, kirjutavad Simo Ilomets ja Anni Martin. Eesti vananeva elamufondi renoveerimises ja ehitusmaterjalide taaskasutamises näevad nad nii tehnilist kui ka loomingulist väljakutset, kus arhitektide osalus on hädavajalik.
Hiljutine rahvaloendus osutab, et keskmise Eesti elaniku kodu on vanem kui ta ise. Paljud hooned on jõudnud oma projekteeritud 50-aastase kasutusea piirile või on selle ületanud. Hoone projekteeritud kasutusiga ei ole aga täpne suurus. Seda mõjutavad mitmesugused tegurid, nagu projekteerimisel valitud ehitusmaterjalid ja nende kvaliteet, ehitustööde kvaliteet, hoonele mõjuvad sise- ja väliskliima koormused ning hoone kasutus- ja hooldustingimused. Hoone kasutusiga ei projekteerita keskmiste väärtuste alusel (sel juhul peaksid 50 aastat vastu ainult pooled hooned), vaid arvutuslike suurustega tagavara kasuks, mis arvestavad ka võimaliku määramatusega. Seega ei tähenda hoone kasutusea täitumine, et hoone ressurss on ammendunud ning selle kasutamine tuleks lõpetada. Projekteeritud kasutusea täitudes tuleb hoone tehnilist seisukorda ning nõuetele vastavust uuesti hinnata: üldjuhul saab kasutamist jätkata ning renoveerides kasutusiga pikendada. 50-aastase eluea täitumisest räägitakse enim just Mustamäe paneelmajade puhul, mis on magalarajoonidest vanim. Kuid ka Õismäel, Lasnamäel, Tartu Annelinnal ja Pärnu Mail täitub lähima kümnendi jooksul ehitamisest 50 aastat. Sageli süüdistatakse paneeli kui tehases toodetud ehituselementi selles, et Mustamäe või Annelinna mikrorajoonid näevad välja aegunud ja üksluised. Ka tänapäevaste uusehitiste välisseinad on tihti valmistatud tehaseliselt raudbetoon-suurpaneelidest. Paneelideks võib nimetada ka viimastel aastatel uusehitiste puhul levinud ristkihtpuit- või tehaseliselt toodetud lisasoojustuselemente. Kutsume üles lõpetama paneeli kui tehases toodetud ehituselemendi vaenamise.
Paneelmajade halvenev tervis
Milline siis on meie vananeva elamufondi tervis tema 50. või 60. sünnipäeval? Seda analüüsides ja raviplaani koostades on võimalik prognoosida tulevasi tervelt elatavaid aastaid. Alates 2008. aastast on Tallinna tehnikaülikoolis uuritud elamufondi tehnilist seisukorda korduvalt ja põhjalikult ning välja töötatud renoveerimislahendusi. Samuti on seal viimase kaheksa aasta jooksul kaitstud kümmekond doktoritööd elamufondi renoveerimise teemal, sh ühe siinkirjutaja oma.1 Lühidalt kokku võttes: hoonete kasutusiga on võimalik pikendada, kui tõhustatakse ventilatsiooni ning lisasoojustatakse välispiirdeid, kuid jätkuvate lagunemisprotsesside ning elamufondi suure mahu tõttu on renoveerimine võimalik üksnes piiratud aja jooksul. Samuti on probleemiks korterite kehv sisekliima, pahatihti ka hallitus, ning uusehitistega võrreldes umbes 5(!) korda suuremad soojuskaod läbi välisseinte ja katuse. Kui need argumendid lugejat otseselt ei puudutada, siis viimaste aastate energiakriis ning elektri- ja soojusenergia hindade hüppeline kasv on löönud meie kõigi isikliku rahakoti pihta. Seega tuleb lähiajal valida – kas renoveerida või lammutada –, sest otsustamist edasi lükates jääme võidujooksus ajaga lagunemisprotsessidele alla, elame kehva sisekliimaga kodudes ning koormame asjatult keskkonda ja enda rahakotti.
Lammutada tundub lihtsam
Lisaks ehitisele esitatavate põhinõuete täitmisele oleks aeg vaadata pikemalt ette ehitatud keskkonna jätkusuutliku arengu suunas. Arendajad, arhitektid, linnaplaneerijad, insenerid ja teised on nii meedias, koosolekutel, planeeringute algatamisel kui ka kohvilauavestlustes väljendanud kõhklust, kas Nõukogude-aegset hoonefondi on üldse mõistlik renoveerida. Ehk on mõistlik hoopis Lasnamäe, Mustamäe, Annelinna ja Mai kortermajad lammutada ja nende asemele ehitada uued ja nüüdisaegsed? Seda argumenti toetab kortermajade tervikrenoveerimise ruutmeetri hindade kasv viimaste kriiside tuultes: kui mõne aasta eest oli see 400–450 €/m2, siis praeguseks on see tõusnud 500 €-ni/m2 (tehaselise renoveerimise korral umbes 600–1000 euroni2). Samal ajal on kallinenud ka uusehitus, eelkõige soodsas asukohas müüdav uusarenduste kinnisvara.
Uute hoonete ehitamisest võidaks justkui kõik: linnaplaneerijad ja arhitektid saaksid kavandada terviklikult planeeritud elukeskkonda ning uusi, kvaliteetseid, ilusaid hooneid ja nendes asuvaid kortereid, arendajad teeniksid kasu ja ehitajad ehitaksid, ilma et nad peaks töötama elanikest ja nende erisoovidest pungil ehitusplatsil.3 Kuid nagu tavaliselt see, mis Excelis tundub ratsionaalne, ei pruugi seda olla päris elus. Kuhu peaks elama minema 144 korteriomanikku Annelinna üheksakordsest paneelmajast ajal, kui seda lammutatakse? Kas nad jõuaks maksta uue korteri eest olemasoleva asemele ehitatavas arenduses? Ja kui ei jõua, siis kuhu nemad kolivad? Peame olema tulevikku vaatavad, et magalate probleemid, mis on tegelikult tervikrenoveerimisega lahendatavad, ei muutuks aastakümnete jooksul piirkondade mainelanguse, vaesumise, segregatsiooni, getostumise jms tõttu mõõtmatuks sotsiaalmajanduslikuks kaoseks.
Hoone elukaare keskkonnamõju seisukohalt on olulised nii ehitusmaterjalide tootmisega kaasnev kui ka kasutusea jooksul tarbitav energia, eelkõige soojus ja elekter. Kuigi hoonete keskkonnamõju teema on esile kerkinud eelkõige viimastel aastatel, osutasid esimesed Eestis tehtud arvutused juba kümmekond aastat tagasi, et energiatõhususe mõttes on võimalik tüüpiline raudbetoon-suurpaneelelamu tervikrenoveerida toonase uusehitisega samaväärsele tasemele, kusjuures renoveerimine oli rahaliselt umbes neli korda soodsam kui lammutamine ja uusehitus. Väikseima keskkonnamõju andis 20 aasta pikkuse arvutusperioodi puhul olemasoleva hoone renoveerimine toonase madalenergia hoone tasemele. Uusehitise keskkonnamõju oli sellest enam kui 10% suurem, sh domineeris ehitusmaterjalide keskkonnamõju. Mitte midagi tegemise stsenaariumi korral oli uusehitiste keskkonnamõju koguni 58% suurem.4 Oluline on rõhutada, et uue kortermaja ehitusmaterjalidest põhjustavad põhilise CO2 heitkoguse (kuni 89%) raudbetoon-kandekonstruktsioonid ehk siis hoone need osad, mis on olemasolevatel kortermajadel senistele uuringutele tuginedes heas seisukorras ning mille kasutamist on mõistlik jätkata. Toonaseid järeldusi toetavad ka värskemad BuildESTi uurimisprojektide tulemused praegu kasutatava 50 aasta pikkuse arvutusperioodi korral. Muu hulgas arendatakse BuildESTi projekti raames edasi hoonete keskkonnamõju metoodikat ja testitakse piirväärtuste määrasid, et mõne aasta pärast minna seniselt energiamärgiselt üle keskkonnamõju märgisele. Seega, edaspidi arvestatakse lisaks 50 aasta pikkuse kasutusperioodi elektri ja soojuse CO2 heitele kõiki hoone CO2 jalajälje komponente, sh ehitusmaterjalide kaevandamist ja tootmist, transporti, hoone ehitamist, hooldust ja remonti, elukaare lõppu ja materjalide ringlusse võtmist.
Kliimakriis ja renoveerimismaraton
Meeldib see meile või mitte, aga me elame üleilmses kliimakriisis. Me tarbime ja raiskame liiga palju ning kogeme kliimamuutuste mõjusid omal nahal siinsamas ja praegu. Eestis on sagenenud ekstreemsed ilmastikutingimused, nagu kuumalained, põuad, üleujutused, tugevad tuuled, nullilähedased temperatuurid ja niiskemad perioodid talvel, samuti on suurenenud õhusaaste hulk. Vähenenud on ka aastaaegadevahelised erinevused ning esineb aastaajale tavatuid ilmanähtuseid. Peame muutma praegust paradoksaalset olukorda, kus olevikus projekteeritakse tuleviku hooneid, kasutades mineviku kliimat. Hoonete ja ehitusmaterjalide püsivuse jaoks tähendavad ilmastikumuutused senisest suuremat vajadust kinnisvara hoolduse ja korrashoiu järele ning lühemat renoveerimisvälpa. Peame mõistma, et inimeste tarbimisharjumused ja elamismugavus on juba praegu planeedile suurimaks koormuseks: 2022. aasta 28. juuliks oli inimkond ära kasutanud kogu 2022. aasta puhta õhu, vee ja teised ressursid, mida loodus suudab taastoota.5 Eesti jaoks saabus 2023. aastal ressursside ülekasutamise päev 14. märtsil.6 Keskmise Eesti elaniku keskkonnajälg oli 2019. aastal 3,8 korda üle Maa taluvuspiiride, see on suurem keskmise Euroopa elaniku jalajäljest (2,9), seda just elektri, kütte, toidu kasutamise ning soetatud seadmete poolest.7
Et säästa materjale ja energiat, sealhulgas vähendada kasvuhoonegaaside hulka, on riik ellu kutsunud renoveerimismaratoni ja koostanud Eesti hoonete rekonstrueerimise pikaajalise strateegia (REKS), mis näeb ette, et 2050. aastaks on kõik Eesti kodud ja töökohad tehtud korda nii, et hooned oleksid energiatõhusad, hea sisekliimaga ning kliimaneutraalsed. Viimasel ajal meedias ohtralt kõneainet pakkunud lähikümnendite renoveerimislaine ei ole midagi uut – Eestis nõustusime selles keskkonnasõbralikus suunas liikuma juba mitu aastat tagasi. Euroopa struktuurifondide ja kvoodimüügitulu toel ning KredExi kaudu on korda ja energiatõhusaks saanud umbes 1400 kortermaja. Tüüpilisi viiekorruselisi kortermaju renoveerides on saatnud eestlasi edu nii erinevate lahenduste väljatöötamisel kui ka nende katsetamisel. Ometi on renoveerimise tempo liiga aeglane. Umbes 14 000 kortermaja ootab veel ees. Positiivse poole pealt võib esile tuua selle, et oleme jõudnud tervikrenoveerimiseni põhimõttel üks kord ja korralikult – seega ei lahendata mitte üksikut probleemi (nt suured soojakaod, lekkiv katus, kehv ventilatsioon, tuleohutus), vaid hoone tehakse korda terviklikult, viies selle vastavusse kõigi ehitisele esitatavate põhinõuetega. Praktikas tehakse renoveerimisi sageli ka jupi kaupa, mis on tehniliselt keerukam, elanikele tülikam ning lõpuks ka rahaliselt kulukam: aja jooksul kallinevad ehitushinnad ning osa tööd tuleb järgmisel korral ümber teha.
REKS-i eesmärgi täitmine parandab hinnanguliselt 80% Eesti elanike elamis- ja töötingimusi ning meie kõigi elukeskkonda, aidates ühtlasi täita Euroopa Liidu kliimaeesmärke: olla 2050. aastaks kliimaneutraalse majandusega piirkond ning vähendada elektritarbimist ja süsinikuheidet märkimisväärselt. Renoveerimismaraton on osa suuremast tervikust, hõlmates Euroopa Liidu rohepöörde kava „Eesmärk 55“ („Fit for 55“) ehitussektori osa. Praegu oleme läbinud renoveerimismaratoni esimesed meetrid, kuid vajame jätkamiseks paremaid ja laiapõhjalisemaid lahendusi. Nende leidmiseks, testimiseks ja seeläbi strateegiale hoo andmiseks on ellu kutsutud teadusarendusprogramm LIFE IP BuildEST, mida rahastab Euroopa kliima, taristu ja keskkonna rakendusamet (CINEA) ning Eesti riik. Selles on oma tarkuse ühendanud valdkonna 18 tugevaimat tegijat, k.a ülikoolid, sh Tallinna tehnikaülikool ja Eesti kunstiakadeemia arhitektuuri ning muinsuskaitse ja restaureerimise teaduskonnad, ministeeriumid ja erialaliidud. Mõtteviisi muudatusega peavad aga kaasa tulema ka arhitektid, insenerid ja projekteerijad, sest ainult protsessi alguses on võimalik teha tarku otsuseid ja uuendada maju nii, et nad oleks kaunid ja kasutajasõbralikud.
Ringehitus ja ringrenoveerimine
BuildESTi projekti käigus analüüsitakse ja otsitakse lahendusi targa renoveerimise ja lammutamise suunas. Peale renoveerimismahtude suurenemise kasvab ka lammutatavate hoonete hulk: prognooside kohaselt langeb aastaks 2050 kasutusest välja umbes veerand (!) praegusest hoonefondist, eelkõige väheneva rahvastikuga ääremaastuvates omavalitsustes, kus selliseid hooneid enam ei vajata. Targa lammutamise all tuleks mõista senisest erinevat lähenemist: see seisneb tagurpidi ehitamises, kus hoone võetakse mõtestatult koost lahti viisil, mis võimaldab selle ehituselemente võimalikult tervetena järgmise hoone ehitamisel korduskasutada. Esimesed tänuväärsed sammud selles suunas juba astuti, kui mitme ministeeriumi ühistellimusel valmis Tallinna tehnikaülikooli teadlaste koostatud lammutamisele mineva kortermaja korduskasutuse ja materjalide ringlussevõtu uuring Kiviõlis paikneva silikaatkividest kortermaja näitel.8
Alati ei ole suures mahus korduskasutus võimalik, aga sel juhul tuleks hoone lammutamisest saadavad ehitusmaterjalid ringlusse võtta. Tegemist on varaga, mida tuleks näha materjali, mitte ehitus- ja lammutusjäätmetena. Kiviõlis korraldatud lammutusuuringus on seda juba edukalt tehtud: pool uue betooni esmatoorme täitematerjalist asendati edukalt purustatud silikaatkivi müüritisega, säilitades nii betooni tugevuse, püsivuse kui ka töödeldavuse omadused ja nõuetele vastavuse. Lõppladestatavate jäätmete hulga vähendamise võti peitub targas tellijas, kes hangib töö koos nõudega koguda jäätmed tekkekohal liigiti, võimalikult terve ja puhtana. Mõistagi tegeletakse BuildEST projekti raames sellega, kas ja kuidas vajavad muutmist ja täpsustamist ka õigusaktid, et ehitusmaterjalide ringlus oleks ka päriselt tehtav.
Iga uus on sageli unustatud vana. Enne 1960–1970-ndate massehituse algust olid (palk)majad valdavalt kavandatud ja ehitatud nii, et neid sai detailhaaval lahti võtta (ja uuesti üles ehitada), jupi kaupa asendada ja remontida. Sellest kogemusest õppides tuleks ka nüüd uued hooned projekteerida räästa ja sokliga ning kihtidena ehitamise põhimõttel (lihtsasti on asendatavad kliimakoormustele avatud pealiskihid, mis kaitsevad sisemisi kihte), vältides komposiitmaterjale. Hoone liitekohad tuleb juba projekteerides kavandada viisil, mis võimaldab hoonet tulevikus hõlpsasti demonteerida: liitekohti pääseb avama ning liim- või keevisühenduse asemel kasutatakse tapp-, polt- või kruviliidet. Arhitekt Åshild Wangensteen Bjørvik büroost Mad arkitekter nentis Oslo Kristian Augusti tn 13 büroomaja ringrenoveerimisest kõneldes9, et loovisikuna oli raske leppida, et märgruumide siseviimistlus jäi pastelselt igav, sest parasjagu värvilisemaid kahhelplaate võtta polnud. Kuid põhimõte – kasutada nii palju olemasolevat materjali kui võimalik – oli seda kompromissi väärt.
Uued väljakutsed
Ehkki Eesti arhitektide hulgas on taaskasutuse entusiaste, siis on tähtis, et see suundumus, aga enamgi veel teadmine sellest, et majade renoveerimine, sh masskortermajade terviklik kordategemine, on loovinimestele väärikas proovikivi, kinnitaks arhitektide seas senisest rohkem kanda. Kui arhitektid lööksid senisest enam kaasa eri tüüpi hoonete tervikrenoveerimise lahenduste väljatöötamisel, taaskasutades seniseid ehitusmaterjale, -tooteid ja -detaile, siis jääks vähemaks ka nurinat, et renoveeritud majad on igavad ja elukeskkond jätkuvalt monotoonne.
BuildESTi projektis otsime järgneva kuue aasta jooksul parimaid lahendusi ka nendele hoonetüüpidele, kus senist praktikat energiatõhusaks uuendamiseks napib, nagu eramud, väikesed kortermajad, muinsuskaitsealused ja miljööväärtuslikud majad. Eesmärk on pakkuda teaduspõhiseid lahendusi erinevatele hoonetüüpidele ning teha lahendused kättesaadavaks nii omanikule kui ka spetsialistile.
Senisest enam tuleb tähelepanu pöörata hoonete ja nende väliruumi ligipääsetavusele, mille tänase hoonefondi peamised kitsaskohad (sõna otseses mõttes) on esitatud riigikantselei tellitud elukondliku kinnisvara arutelude lõpparuandes10. Eestis on juba esimesi näiteid sellest, kuidas üheksakorruselise kortermaja lift on toodud peasissepääsu tasandile, tagades lifti kahel küljel olevate uste abil astmeteta ligipääsu kõigile korrustele. Arhitektide ja inseneride koostöös ning välisriikide praktikale tuginedes on välja töötatud lahendused ka viiekorruselistele hoonetele liftide lisamiseks, mis ootavad praktikas realiseerimist.
BuildESTi projektiga keskendume ka naabruskonnapõhisele renoveerimis- ning kogukonnapõhisele otsustamislahendustele, et luua eri piirkondades terviklikult läbi mõeldud ja meeldiv elukeskkond koos hoonetevahelise ruumiga. Iga korda tehtud vana maja ärgitab ka naabreid tegutsema. Mitu korda tehtud maja tõstavad naabruskonna mainet ilusa elukeskkonnana ja kasvatavad kinnisvara väärtust. Loominguliseks väljakutseks on ka kortermajadele peale- või juurdeehituste kavandamine ning keldrikorruse ümberehitamine varjendiks koos praktiliste panipaikade ja ühiskasutatavate ruumidega. Naabruskonnapõhised kortermajade renoveerimise õpilaborid toimuvad BuildESTi projekti kaudu Võru vanalinnas ning Tartu Annelinnas.
Seega: osalegem ruumiloojatena renoveerimismaratonis julgelt. Eri tüüpi majade energiatõhusus ja uuendamine, sh massrenoveerimine ning ehitusmaterjalide korduskasutus ja ringlussevõtt, ei ole tüütu kohustus, vaid seda saab ja tuleks võtta loomingulise proovikivina nii konkreetse hoone, kvartali kui ka elukeskkonna parendamisel. Mustamäe, Lasnamäe, Annelinna või Mai hoonete lammutamine pole mõistlik, majanduslikult realistlik ega keskkonda hoidev. Lahendus ei ole ka olemasolevate hoonete asemele uute ehitamine keskkonnasõbralikematest materjalidest, sest näiteks ristkihtpuidust uue kortermaja kehastunud süsiniku kogus hoone ruutmeetri kohta on vaid 16% madalam võrreldes raudbetoonist samasuguse korterelamuga.11
Lõpuks on Nõukogude-aegseid tüüpkortermaju korda teha lihtsamgi: omanike ring on suurem, st kogutud remondifondist jagub kapitaalse investeeringu omafinantseeringuks ning korteri omanikule on ruutmeetri hind renoveerimisel odavam kui väiksema maja põhjalik uuendamine, kus kulud omaniku või korteri kohta on suuremad, omanikke vähem ning igaühe võimekus panustada mõjutab renoveerimise otsust palju rohkem. Hoonete, eriti masselamute renoveerimine on kompleksne probleem, mille targalt lahendamine loob nii kliimasõbralikuma kui ka tervislikuma ja mõnusama elukeskkonna. Loosunglikult kõlades – pigem kasvagu puu kui majandus. Hoonete kande- ja piirdetarindid võimaldavad neid hooneid pärast tervikrenoveerimist veel kaua kasutada. Nende alade hoonete vaheline ruum võimaldab aga luua lahendusi nii paremaks vaba aja veetmiseks kui ka olmeprobleemide lahendamiseks.
ANNI MARTIN on projekti LIFE IP BuildEST koordinaator, arhitekt ja pärandispetsialist. SIMO ILOMETS on TalTech – Tallinna Tehnikaülikool ehituse rohepöörde õppevaldkonna juht, programmijuht ja vanemlektor, 8. taseme ehitusinsener.
PÄISES foto: Gregor Jürna
AVALDATUD: Maja 112 (kevad 2023), peateema Moratoorium
1 Simo Ilomets, „Eesti raudbetoon-suurpaneelelamute piirdetarindite renoveerimisvajadus ja toimivus“ (Tallinn: TTÜ kirjastus, 2017).
2 Aluseks on võetud Kredexi toetuste ja Tartu linna OpenLabi projekti hinnapakkumised.
3 Uuringu „Analüüs ja ettepanekud korterelamute renoveerimise protsesside tõhustamiseks“ käigus vesteldi muu hulgas ehitusettevõtjatega, kes renoveerimisturul ei tegele. Intervjuudest selgus, et suurimaks takistuseks turule sisenemisel peavad ettevõtjad seda, et ühe tellija asemel on renoveerimisel neid mitukümmend või rohkemgi, ja keerukas on töötada asustatud kortermajas.
4 Kalle Kuusk, Simo Ilomets, Targo Kalamees, Sten Tuudak, Andre Luman, „Renovation vs. demolition of an old apartment building: energy use, economic and environmental analysis“, NSB 2014 10th Nordic Symposium on Building Physics, toimetanud Jesper Arfvidsson, Lars-Erik Harderup, Anders Kumlin, Bitte Rosencrantz (LTH, Lund University, 2014).
5 Mariliis Kolk, „Graafik. Juba homme tuleb karu meie ukse taha oma võlga nõudma“, Postimees, 28.07.2022
6 „14. märts on eestlaste jaoks 2023. aasta ületarbimise päev“, Tallinna tehnikaülikooli uudised, 14.03.2023.
7 Eesti ja Eesti ja Euroopa elanike keskmine keskkonnajälg (lühiraport), arenguseire keskus (veebruar 2023).
8 Uuri selle kohta rohkem tühjenenud korterelamu lammutamisel tekkivate materjalide korduskasutuse ja ringlussevõtu rakendusuuringust, mille leiab e-ehituse veebilehelt.
9 Ettekanne arhitektide liidu konverentsil „Rohepöörde väljakutsed ruumiloomes“ (23.11.2022).
10 Rohkem infot leiab veebilehelt https://riigikantselei.ee/ligipaasetavus.
11 Annamari Tatra, „Raudbetoonist, ristkihtpuidust ja poorbetoonist uute projekteeritavate kortermajade süsiniku jalajälje võrdlev analüüs“ (Tallinn: TTÜ kirjastus, 2023).
