Paljud asjad muutuvad tasapisi nii iseenesestmõistetavaks, et raske on kujutleda aega, kus me arvasime teisiti. Ometi olime siis samavõrd veendunud, et meie toonane ettekujutus on õige. Lihtsameelne on arvata, et meie praegune pilt jääb kestma kauemaks kui minevane.
Oleks öelda liiga palju, et kirjeldan muutusi, mis on toimunud uute korterelamute rajamise juures viimase 30 aasta jooksul – see ambitsioon on selgelt liiga kõrge. Muutused toimuvad kogu aeg, nende kirjeldamine eeldab, et nad on registreeritud, süstematiseeritud ja üldistuseks liigendatud. Midagi sellist ma pole teinud. Olen olnud viimased kolmkümmend aastat arhitekt, selle aja jooksul projekteerinud – nüüd katsun tähendusrikkamad aspektid enesest välja kammida. Selline tundepõhine muutus ei pruugi olla päris. Muutunud võib olla lihtsalt tundja, see, kuidas maailm temasse suhtub, ja see, milliste asjadega ta kokku puutub. Isiklikud üldistused võivad olla ebatäpsed või lausa valed.
Meile on mitmed asjad selgeks saanud – paljud asjad muutuvad tasapisi nii iseenesestmõistetavaks, et raske on kujutleda aega, kus me arvasime teisiti. Ometi olime siis samavõrd veendunud, et meie toonane ettekujutus on õige. Lihtsameelne on arvata, et meie praegune pilt jääb kestma kauemaks kui minevane.
Muutused on erineva iseloomuga. Mõned asjad muutuvad pidevalt. Mõned asjad muutuvad järsku ja uus olukord säilib pikemalt. Ja mõned asjad muutuvad tsükliliselt, vahetades oma olekut edasi ja tagasi. Loomulikult mõjutab muutuste iseloomu ka vaadeldava perioodi pikkus ja vaatleja ise, huvi fookus ja oskus märgata.
Järgnevalt loetlen aspekte, mille muutumine on avaldanud mõju eluasemete arhitektuurile. Igaüks neist võimaldaks suunatud uurimistööd, küllap võimaldaks uurimistööd ka need lõigud, mis mul mainimata jäävad. Muutuvate aspektide rohkuse tõttu jääbki see analüüs paiguti pelgaks loeteluks.
Muutused eluasemete tootmisviisis
Kui aastaaegade vaheldumine ja majanduskasvu kõikumine on perioodilised protsessid, siis paljud muutused tunduvad olema ühekordsed ja lõplikud. Turumajandus ja pangandus näivad olevat tulnud, et jääda. Tundub, et praktika, mis sünnitab eluasemeid, on nüüd kinnisvaraarendus, ning ainumõeldav kinnisvara olemasolemise viis on eraomandipõhine.
Keskselt koordineeritud nõukogudeaegsest elamuehitusest sai pisitasa turupõhine. See eeldas väikesi samme. Maareform ja omandireform olid ühekordsed riiklikult korraldatud muutused, mille käigus sai maast ja omandist laiemalt erakätes ringlev käibevara. Sellel muutusel oli eluasemetele tohutu mõju ja eluasemete statuudi muutus mõjutas omakorda teisi eluvaldkondi.
Käsikäes riiklikult initsieeritud reformidega võrsusid ja kosusid ühiskonnas iseeneslikult sektorid, mida varem kas polnud olemas või olid toiminud teistel eesmärkidel. Pangandus, kinnisvaraarendus ja kinnisvaravahendus on omamoodi rakend, mille osalised üksteisest toituvad ja mis koos tõukab Eesti ruumivankrit, sealhulgas eluasemeid.
Kuigi need arengud olid ühekordsed, võtsid need aega, mille jooksul juhtus sageli, et üks või teine pool tõrkus või jäi toppama. See sundis teised leidlikkusele ning pani aluse nii mõnelegi ärile, mis ehk praegu, stabiilsemas ühiskonnas ei saaks tuult tiibadesse.
Vahetult riigikorra muutusele järgnenud kümnend (1991–2000) oli suhteliselt napi ehitusaktiivsusega periood. Samas on varasemad arengud aidanud kaasa sellele, et praegu asjad liiguvad – võibolla aeglasemalt, kui tahaks, aga paralleelselt liikuvate asjade hulk annab siiski aimu toimivast ühiskonnast, toimivast tootmisviisist.
Majandustsüklid
Esimest buumi sain mina arhitektuuribüroos näha 2000ndate alguses. See oli veider. Vaatasime järgmise hooaja potentsiaalset sissetulekut ja ei osanud ära imestada, kui halvasti me seni elanud olime. Eesootav kasv tundus eksponentsiaalne – kui hoog on kord sees, mis peatumist siis enam tulla saab. Enne veel, kui see ootus hellitavateks hüvedeks sai, oli selge, et päriselus on asjad teisiti. Praeguseks teab bürood pidav arhitekt, et jõukad ajad on selleks, et järgnevad kehvemad üle elada. Kogutud rasv kulub pisitasa ära ja suuri ülejääke sünnib ainult muinasjutus.
Juriidika
Hea meel on tõdeda, et seadusruum muutub pidevalt. Olid ajad, mil meil oli täiesti reguleerimata valdkondi. Praeguseks on mõned valdkonnad ülereguleeritud. Üldiselt seadusloome kestab ning paljudes sektorites toimib ka horisontaalne tagasiside tsükkel, kus reegleid meisterdav ametkond suhtleb põllul ja tänaval töötava praktikuga ning seeläbi on võimalik riiki omana üles ehitada. Tõsi, ruumi valdkond on uppunud ehituse korraldamise sätetesse ning arhitektide hääl kõlab seadusetekstis kaunis vaikselt.
Omandiõiguse laotuses on rihmad, mis soonivad urbaanse mitmekesisuse ihusse. Näiteks on ühel kinnistul asuvas hoones erinevate otstarvetega pindade nõudmine juriidiliselt väheviljakas. Kaks korteriomanikku saavad sekkuda samas hoones äripindu väljarentiva arendaja plaanidesse ja vastupidi. Selliste diskussioonide vältimiseks eelistab kogenud arendaja lihtsa ja homogeense programmiga hooneid. Kesklinnas toidab see mittekesklinlikke lahendusi.
Juriidilised raamid piiravad nii arendajat ja arhitekti kui ka kohalikku omavalitsust, kelle ülesanne on keskkonna ruumilist ülesehitust koordineerida. Seadused, mis on kord kehtima seatud, võimaldavad iga otsust kaaluda juriidilisest vaatepunktist. Parimaks kaalujaks sellisel puhul on teadagi kohus, kes aga ruumilistes küsimustes on juhuslikus suunas tulistav relv. Seetõttu püüab kohalik omavalitsus võimalusel kohtulugusid välistada. See omakorda vähendab tähelepanu ruumi kvaliteedile, mistõttu on eelistused ametkondades pahatihti arhitekti poolt vaadates valele poole kaldu.
Insolatsioon on mõiste, millega on kõik eluasemeid projekteerinud arhitektid kokku puutunud. Päevavalguse tagamise kohustus on õiguslikult antud kaalutleva omavalitsuse meelevalda, ent omavalitsus eelistab peaaegu alati reguleerida ruumi läbi päevavalguse standardiga seatud soovituslike sätete. Kuna see on mõõdetav nähtus, meeldib see nii ametnikule kui ka juristile – kõik eriarvamused lahenevad päevavalguse analüüsi käigus, mille tulemus on ühene ja kohtusse pole vaja minna.
Reeglite vältimiseks on leidlikud arendajad juurutanud ühe juba paarkümmend aastat elus püsinud kooste – külaliskorteri. Külaliskorter on eluase, millele kehtivad tavalisest korterist erinevad reeglid. Külaliskorter on juriidilises mõttes äripind, tavaline korter aga elupind. Algses kasutuses tähistas see sõna ärimaale rajatud kortereid, praegu võib see osutada ka eluruumidele, mis ei saa piisavalt päikest. Aja jooksul on külaliskortereid reguleeritud nii ruumide nimetamise kui ka tulekaitselises osas, aga selle mõiste painduvus viitab eksitustele regulatsioonides või hoopis dünaamikale, mis on seadusruumi sisse kirjutatud.
Mitmekesisust pärssiv omandiõigus ja insolatsioonikohustus mõjuvad koos laastavalt näiteks perimetraalsele hoonestusele. Perimetraalse hoonestusviisiga kesklinna, mis oli veel 20. sajandi algul domineeriv, on praeguses regulatiivses ruumis võimatu rajada.
Energiatõhusus on läbi käinud päris pika tee, teist sama palju on ilmselt veel minna. Energiamärgise statuut kehtestati 2008. Algul tundus, et nüüd kuivavad aknad kokku ja seinad lähevad ülipaksuks. Praktikas on siiski suuremat rolli mänginud tõhusamate tehnosüsteemide kasutus ning elu ja ruumi muutvaid mõjusid on sellel regulatsioonil vähem, kui oleks kartnud.
Ruumilised muutused
On olnud aegu ja kohti, kus arhitekt saab mõelda välja kogu linnakeskkonna ning projekteerida sinna ka majad ja maastiku. On olnud aegu ja kohti, kus kõiki lõike teevad erinevad pooled. On olnud olukordi, kus planeeringusse ei õnnestugi maju projekteerida. Kipub olema nii, et arendaja on hakanud ütlema ette, millised variatsioonid on hoonete kuju osas lubatud ja keelatud.
Muutused hoonete ülesehituses
Täies ulatuses korduvatest korrustest oleme jõudnud pisut muutlikumasse reaalsusesse. Praegune keskmine mitmekorruseline kortermaja sisaldab vähemalt nelja erineva plaaniga korrust: keldris parkimine ja panipaigad, esimesel korrusel sissepääs ja terrassidega korterid, teisest korrusest eelviimaseni korduv plaan ja ülemisel korrusel korterid suuremate terrassidega. See laotus on lollikindel ja sellest taganeda ei taheta. Erinevate korrustega käib kaasas tehniliste püstakute ja šahtide kokkuajamine, mis on vahel arhitekti ainus väljakutse.
Kõik arhitektid said tasapisi selgeks maa-alusest parkimisest tuleneva postisammu. Oli aeg, kus mõned asjad olid kooskõlas – imepärane 8,1-meetrine moodul sobis nii kolmele autole, elutoale pluss magamistoale ning konstruktsiooni insenerile vahelae sildamiseks. Praeguseks on riiklikult kokku lepitud parkimiskohtade mõõtude standard, mille jaoks too 8,1 meetrit jääb napiks. Suurema postisammu peale tõstavad kisa konstruktorid ja tubade laotus korteris ei taha ka samas moodulis enam õnnestuda. Maailm muutub.
Muutused korterite ülesehituses
Kui pealtnäha võib tunduda, et korterid on 30 aasta jooksul muutunud, siis tähelepanelikul vaatlemisel selgub, et väga mitte. Juurde on tulnud avatud köök, mis aitab hoida sama korteri suuruse juures toad arukama ja mõnusamate proportsioonidega. Loomulikult on see ka arendajale kasulik, hoone saab olla paksem ja korterid sügavamad. Kuivõrd igas korteris toimub oma elu, on raske hinnata, kui paljudele see lahendus meeldib ja kui paljud võtavad seda kui paratamatust.
Muutunud arendaja
Arendajad on institutsionaliseerunud. Suuremaid asju teevad suuremad arendajad, neil on omad krediidiliinid, turunišid ja eelistatud projekteerimistiimid. Koos professionaalsusega on kasvanud ka iseteadlikkus ja täienenud tellimus.
Korporatiivne korteripiibel on juhiste kogu, mille arendaja arhitektile ette annab. Aastate eest oli see funktsionaalne lähteülesanne, mille väljendamisega jäi arendaja pahatihti hätta ja mida siis arhitekt aitas üles kirjutada. Praeguseks on olukord täiesti teine. Arendaja annab pärast konfidentsiaalsusleppe sõlmimist projekteerimisjuhendi, mis võib ulatuda kümnete lehekülgedeni. Tellimus hõlmab esikukappide ja rõdude sügavust, varikatuste konstruktsiooni, tubade proportsioone ja köögiseadmete loetelu. Ühelt poolt on see hea, et tellimus on täpne, teisalt puudub arhitektil manööverdusruum.
Neist korteripiiblitest saaks arhitektide koolitamiseks huvitava õppematerjali, aga siiani on arendajad pidanud hea korteri tegemise õpetust firmasaladuseks. Siit võib olukord vaikselt liikuda arendaja teenistuses olevate arhitektideni. Mõelgem sellele – uus korporatiivne tsunftikord.
Vähem institutsionaliseerunud arendajate hulgas võib vahel kohata projekteerivat arendajat. Ta tuleb arhitekti juurde ja istub tema kõrvale laua taha. Ta võib päeva või paar veeta koos arhitektiga plaanilahendust nokkides ja väärtuslikke näpunäiteid puistates. Olete kokku sattunud?
Ühtlasi tuleb tõdeda, et kui paarkümmend aastat tagasi istus arhitekti vastas ärimees, kes riskis ja sai kasumit, siis tänapäeval kohtume pigem palgatöötajatega. Ka neil on kallim ülikond ja paremad autod kui meil, aga nende arvamustel on väiksem kaal ning nende ümberveenmisel ei pruugi olla mingit mõju asjade edasisele käigule.
Muutunud elanik
Kuvand noortele peredele rajatavast uuselamust on tasapisi murenenud. Tuumikperekond on endiselt müügilehekülgedel tähtsal kohal, aga tema jaoks ei tehta kompromisse. Tuumikperekonnast on saanud pigem täidis, kes majutub kohtadesse, kuhu teised ei taha tulla. Miks? Sest tuumikperekonna maksejõud on madal. Korterid peavad vastu võtma ennekõike selle, kes rohkem laenu saab. Laste mänguväljak on endiselt napi õueala ainus väikevorm, aga süda ja hing on selle küljest lahkunud.
Peremudelite konjunktuuri muutus on adutav ja mõõdetav. Mõned tegurid, mis suunavad turgu, on üksi elavate inimeste ja üksikvanemaga perede osakaalu suurenemine, muutused rahvastikupüramiidis ja mobiilsus.
Kui omandireform tegi kõigist eestimaalastest poolvägisi-poolvabatahtlikult kinnisvaraomanikud, siis aeg on seda homogeensust murendanud. 90ndatel oli üürnik sageli sundüürnik ja üürikorter sundüürikorter, kuid 30 aastat hiljem on pilt kirjum. Üleilmselt leviv peer-to-peer majutussüsteem, ühiskonna varanduslik polariseerumine ja rahvusvaheline töömobiilsus suurendavad üürikorterite hulka. Korter pole enam ainult eluase, vaid ka investeerimisobjekt, mille likviidsus saavutatakse asukoha ning ruumilise ülesehituse abil. Üürikorter on üha rohkem turu nägu, kuna tema peab olema püsivamast eluasemest veelgi enam seksikalt müügikõlbulik.
Muutunud konstruktsioonid ja ehitusmaterjalid
Tõepoolest, tehnoloogia areneb, materjalid muutuvad ja aeg-ajalt siseneb ehitusturule mõni täiesti uus toode, mis ligemal vaatlusel osutub maskeerunud sõbraks. Tulekaitse ja akustika nõuded kipuvad kivistama piirdetarindite tüüpe. Kandekonstruktsiooni osas hoiab raudbetoon oma erinevates vormides liidrikohta, puit on stardipakkudele kinni jäänud. Arhitektile jääb teha n-ö maja kasukas: viimistlusmaterjalide valiku ja rõdude liigendusega oodatakse temalt imelist värskust, mis peaks maanduma kinnisvaraportaalis, mitte arhitektuuriajakirjas.
Coda: õhupuudusest
Mitte küll alati, aga huvitavad ruumilised lahendused sünnivad sageli mingist ülejäägist. Ülejääk on ressurss, mis pole lähteülesande või planeeringuliste piirangutega ette arvele võetud, ülejäägi arvelt võib maja ulatuda välja, üle või kohale, sisaldada auke või sisseasteid, olla veidra kujuga või programmiliselt tavatu. Ülejääk võib olla lihtsalt luksuslik ekstravagantsus või mõni hiljem väga mõnusaks (või mõttetuks) osutuv ebaharilik ruumiline kooste. Ülejääk saab olla rahaline või ajaline, ta võib olla peidetud looduslikku või sotsiaalsesse ümbrusesse, aga ajast aega on arhitekti rõõmustanud ruumiline ülejääk.
Ruumiline ülejääk on arhitekti jaoks magus kraam, eriti kui sellega kaasneb vabadus see realiseerida meelevaldsel viisil. Seda ruumilise vabaduse määra on olnud kombeks nimetada õhuks – kui palju on majas õhku, kui lai on ala tellimuse ja lubatud maksimaalse ehitusmahu vahel?
Tuleb tõdeda, et korterelamute arendused on õhust tühjaks lastud. See toimub kahel rindel. Detailplaneeringuga antakse ette hoone maksimaalne jalajälg, korruselisus ja lubatud ehitatav brutopind. Viimane sünnib pahatihti kahe esimese korrutisena. See korrutis omakorda on arendajale lähtepunktiks oma äriplaani kavandamisel. Kuna kasum võetakse iga arendatava ruutmeetri pealt, on ruutmeetrite hulga suurendamine automaatselt ka kasumi suurendamine. Võib tunduda, et selline võrdeline suhe ei saa lõputult toimida, aga siinkandis pole ruum veel nii tihedaks läinud, et see oleks hakanud kasumimarginaali lõikama.
Saatanlik traditsioon, mis on sisse kirjutatud ka ehitusseadustikku, näeb ette, et ehitisealuse pinna hulka lähevad ka kõik varikatused, rõdud ja konsoolid. See soodustab strateegiat, kus ehitisealuse pinna õigus tuleb lõpuni ära kasutada ja saada sellest korrustega korrutamisega maksimaalne brutopind. Selline kord soodustab lihtsaid korduvate korrustega vertikaalsete seintega maju. Maju, milles pole õhku, pole ülejääki. Arhitektuur taandub korrektseks plaanilahenduseks ja ägedaks fassaadiks. Mis ei pruugi olla ei halb ega inetu, kuid hingata on raske.
Teine õhu väljajooksmise koht on funktsionaalne lähteülesanne. Arendajatel on korterite, tubade, köökide, kappide ja panipaikade suuruse kohta täpsed raamid. Kogemuslikult on selge, milline peaks olema ehitatava brutopinna ja müüdava netopinna suhe. Need raamid on seatud inimeste maksevõimekuse (või laenuvõimekuse) alusel punktidesse, kus müük peaks kõige parematel tingimustel õnnestuma. Reeglid on tehtud heade kavatsustega, nad tagavad elementaarse elukvaliteedi, väldivad projekteerija lohakusest või teadmatusest tulenevaid apsakaid, kuid ühtlasi võtavad igasuguse võimaluse teistsugusteks lahendusteks. Korterite plaanides puudub õhk, mida saaks koguda kuskile kokku või laotada ühtlaselt laiali. Puudub õhk, mis kannaks arhitektuuri kaugemale ja kõrgemale utilitaarsest dekoreeritud miinimumist.
Kas see saaks muutuda ja kas see üldse peaks muutuma? Ma kahtlustan, et igal ajastul on omad tõhususe viisid, mis on jäigastatud sidemetega erinevates sfäärides. See õhupuudus on kodeeritud panganduse, kinnisvaraarenduse ja kinnisvaramüügi sektoritesse. Nende toimimisloogika on kooskõlas maailmas domineeriva liberaalse kapitalismi reeglitega ja meil on ta sätestunud sellega, et eluasemete ehitamine on muutunud turupõhiseks tegevuseks. Seega tundub, et muutus oleks võimalik, kui maailma majanduses toimuks mingi nihe või kui me sooviks kohalikult liigutada eluasemete tootmise mingitele teistele alustele. Kummagi tõenäosus pole kuigi suur.
Omamoodi tähelepanuväärne on, et praegu rajatavad ökonoomsema klassi kortermajad sarnanevad nõukogudeaegse mass-elamuehitusega. Korterite konjunktuur, hoonete lihtne vorm, korduvad korrused, raudbetoonpaneelidest konstruktsioonid on üsna samasugused. Tõsi, on erinevusi energiatõhususes, korterite akustilises eristatuses ja üldjuhul ka ehituskvaliteedis, aga mingi ökonoomsuse ja tõhususe taotlus on toonud meid väikese ringiga tuttavatele radadele. Mõlemaga kaasneb seesama õhupuudus.
Muutunud arhitekt?
Tänan küsimast, mitte eriti.
INDREK RÜNKLA töötab büroos Kadarik Tüür Arhitektid. Ta on õpetanud Eesti Kunstiakadeemias ja töötanud büroos Alver Arhitektid ning kultuuriministeeriumis arhitektuuri- ja disaininõunikuna.
PÄISES: viimaste aastate elamuehitust iseloomustavad suurenenud ehitusmahud. Toom-Kuning kortermajad Tallinnas. Kadarik Tüür Arhitektid, 2015-2020. Foto: Tõnu Tunnel
AVALDATUD: Maja 106 (sügis 2021), peateema Ruumipöörded
