Euroopa suurimat kinnisvarahindade tõusu kogenud riigina seisame peagi küsimuse ees: mida teha, et me ka segregatsiooni ja ruumilise ebavõrdsuse tippu ei tõuseks?

Rooma impreeriumi ajal elas suur osa roomlastest suurtes ohtlikes kortermajades ehk insulae’des, mille omanikud olid aristokraadid. Kui hinnatud kõnemehe senaator Cicero kaks kortermaja lühikese aja jooksul halva ehituskvaliteedi tõttu kokku olid kukkunud, siis ei väljendanud ta oma sõbrale Atticusele kirjutades vähimatki kahju- või süütunnet ega muret tema üürnikele osaks saanud kannatuste pärast, sest tal oli juba olemas hea äriidee, kuidas ehitatavate asendushoonetega rohkem tulu teenida.¹

Kuigi sotsiaalne apaatia ja omakasupüüd ei ole maailmast kaks tuhat aastat hiljem kuhugi kadunud, võib siiski tõdeda, et vaatamata aeg-ajalt kokku kukkuvatele kortermajadele ja gaasiplahvatustele on tänu kodanikuühiskondade kujunemisele suures osas maailmast inimeste elutingimused võrreldes Cicero eluajaga tunduvalt edenenud. Üha enam saab rääkida avaliku sektori poolt sanktsioneeritud solidaarsusest: näiteks 1948. aastal vastu võetud ÜRO inimõiguste deklaratsioongi on sätestanud eluaseme kui inimese baasõiguse ning nüüdseks on arvukalt linnu ja riike, mis tegelevad aktiivselt „turu solkimisega“ ehk eluasemepoliitika kujundamisega, mõjutades kinnisvaraturgu ja hindu, et hoida linnu sotsiaalselt mitmekesise, elava ja taskukohasena võimalikult laiale ühiskonnarühmale. Selline poliitika ei ole pelgalt kantud sotsiaalsest idealismist, vaid üha enam põhjendatav ka kapitalistlik-ratsionaalsete argumentidega. Kõrvutades statistikat riikide elanikkonna varanduslikust võrdsusest nende ühiskondade üldise konkurentsivõimega, on selgesti näha, et näiteks Euroopas on kõige väiksema varalise ebavõrdsusega riigid, sh Põhjamaad, ning kõige suurema varalise võrdsusega riigid, nt Sloveenia, ka kõige konkurentsivõimelisemate hulgas. Solidaarsus tasub sõna otseses mõttes end ära. Pea kõigis neis riikides on üks ebavõrdsuse vähendamise meetodeid just elamumajandusprogrammid.

Taskukohase eluaseme tagamise programmide juured ulatuvad 19. sajandi töölislinnakutesse, kuid strateegilised riigiprogrammid kujunesid valdavalt välja 20. sajandil, mil nende populaarsus suurejooneliste läbikukkumiste ja muutlike ideoloogiatuulte tingimustes pidevalt teisenes. Lääne- ja Põhja-Euroopas, kus kinnisvara omamine on tunduvalt vähem tavapärane kui Ida-Euroopas, on nüüdseks kõigis riikides enda versioonid riiklikest programmidest välja kujunenud ning märgid näitavad seda, et ka Eesti ruumistrateegiates seatud eesmärgid ei ole tõenäoliselt ilma avaliku sektori sekkumiseta saavutatavad.

Eesti – kas tulevane ebavõrdsuse lipulaev Euroopas?

Eesti oma 82% koduomanike suhtarvuga, millega ta kuulub Euroopa tippu, oleks tõenäoliselt pälvinud kiidusõnu Margaret Thatcherilt, riigi sekkumise ja riiklike elamumajandusprogrammide tuliselt vastaselt. Kindlasti on sellisel süsteemil mõni hea külg: omanikuks olemine suurendab vara ees vastutustunnet, rahva ajaloolisi traumasid arvestades pakub kindlasti ka teatavat psühholoogilist kindlustunnet, vähendab parempoolsete ajaloolist hirmu, et riik muutub nn lapsehoidjaks jne. Teatud ühiskonnakihtidele on meelepärane ka Eesti kinnisvarahindade tõus, mis on Euroopa Liidu kontekstis rekordiline – alates 2010. aastast on hinnatõus olnud 213%. See tõus ületab tunduvalt samal ajal toimunud keskmise eestlase vara kasvu, mis näiteks aastatel 2013–2020 oli keskmiselt 50%.²  Ükski märk protsessi peatumisest ei kõnele: kinnisvarahinna tõus on jätkunud ka vaatamata hiigelinflatsioonile ning majanduse jahtumisele.

Rekordilise hinnatõusu tingimustes on üks sotsiaalruumilise sidususe keskseid küsimusi see, kui paljud ühiskonnaliikmed sellist hinnarallit kaasa jõuavad sõita. Kuhu koondub teenitav raha ruumilises mõttes? Mark Aleksander Fischer arvutas 2023. aastal EKAs kaitstud magistritöös „Taskukohase linna arendamine Põhja-Tallinnas. Kopli kaubajaam, viimane pusletükk Põhja-Tallinna sotsiaalsel maastikul“ välja Tallinna müügi- ja üürikorterite taskukohasuse Harjumaa keskmise mediaanpalga suhtes. Turule tuleva uue kinnisvara hindadega kursis olevale inimesele ei ole see pilt isegi üllatav. Fischeri arvutuste järgi ei ole Tallinnas enam ühtegi linnaosa, kus uute korterite ostuhinnad oleksid Harjumaa keskmist mediaanpalka teenivale inimesele taskukohased ning üürihinnadki on taskukohased vaid Lasnamäel ja Pirital.

Samas näitab Tallinna elanike arv ikka veel kasvutrendi ning optimistlikumad prognoosid näevad 2050. aastaks ette rahvaarvu kasvu 552 000-ni.³ Miks siis hinnatõus ruumiküsimuste kontekstis probleem on? Linna elanikkonna ruumilisest segregeerumisest, mis toimub mh tugevalt etniliste ja ealiste parameetrite alusel,⁴ on viimasel ajal räägitud üha rohkem. Elukalliduse tõus ja linnaruumi, sh rohealade kehv kvaliteet on valglinnastumise ja segregeerumise juurpõhjuste hulgas. Tagajärjena kujunevad sotsiaalmajanduslikult ühetaolised ja ebavõrdsust võimendavad linnaosad ning nõrgeneb üleüldine ühiskondlik sidusus, mis omakorda loovad viljaka pinnase eri ühiskonnarühmade võõrandumisele üksteisest ja sealt edasi poliitilisele polariseerumisele. Eesti kontekstis ei aita see kindlasti kaasa riigi vastu vaenulike ja ükskõiksete või ühiskondlikult tõrjutud elanike integreerimisele. Sellise arengu jätkumise korral on keeruline näha, kuidas näiteks Tallinna linn või Eesti riik tervikuna suudaksid täita enda strateegiates neid eesmärke, mis näevad ette mõistlikumat maakasutust, ehitus- ja transpordisektorite emissioonide vähendamist, liikuvuse parandamist, linna(de) tihendamist, sotsiaalselt sidusamat ühiskonda jne. Muudatuste tegemata jätmisel valitseb oht, et inertsist jätkub seesama, valdavalt autokeskse taristuga valglinnastumine ja ruumilis-majanduslik kihistumine, mis meie ruumiarenguid viimastel kümnenditel saatnud on.

Eluasemepoliitika – kellele ja kuidas?

Siiski ei saa öelda, et midagi ei oleks tehtud: on ju mitmel linnal sotsiaalelamute programmid, Tallinnal ka 1822 korteriga munitsipaalelamute programm. Kontseptuaalselt, linna laiemas sotsiaal-ruumilises kontekstis torkab silma sotsiaalse mitmekesisuse puudumine: sotsiaal-ja munitsipaalmajad on üldiselt linnaruumis rõhutatult eraldiseisvad ning asuvad tavaliselt linnaosades, mille elanikkond on tervikuna väiksema sissetulekuga. Harilikult puudub neis kohtades ka kvaliteetne taristu ja terviklik linnakeskkond, mis linnaosa jõukamatele elanikele atraktiivseks muudaksid. Lisaks näib arhitektuuriliselt sotsiaal- ja munitsipaalhoonetes olevat võimendunud uusarendusteski levinud korterite tüpoloogia probleem: hoonetes puudub ruumiline paindlikkus ruumi kohandamiseks elanike eludes toimuvatele muudatustele, nagu laste saamine, nende kasvamine ja väljakolimine. 2008. aastal Raadikule rajama hakatud, nüüdseks 4000 elanikuga kompleks ning hiljuti läbi kukkunud Otepää taskukohase üürimaja näide, kus linn oli hinnatõusu tõttu korterid üürimise asemel sunnitud lihtsalt müüki panema, on juba praeguseks valusalt demonstreerinud, et sarnaselt 2+2-maanteede väljaehitamise, hiiglasliku autotaristu ja seda toitvate hiigelostukeskuste arendamise ning teiste ruumiplaneerimises jätkuvalt tehtavate otsustega on meil endiselt puudust oskusest mujal aastakümneid tagasi tehtud vigadest õppida.⁵

Riigi korraldatud elamuprogrammid seostusid 20. sajandi lõpus suurte läbikukkumistega, mis said terve modernistliku paradigma allakäigu sümboliteks. Paljudes linnades, eriti USA-s, visati koos pesuveega välja ka räpane laps ning avati lõplikult uks elamumajanduse poliitikale, mis viis paljudes linnades äärmusliku valglinnastumiseni ja sellega kaasneva ulatusliku autostumise, ebavõrdsuse kasvu, kogukondade hävimise ning kodutuse suurenemiseni. Taskukohase elamise projektidega katsetamisest siiski lõplikult ei loobutud, kuid Euroopaga võrreldavaid õnnestumisi leidub USA-s seni vähe. Otsides Eestile eeskujusid, on oluline aga rõhutada, et USA-s on taskukohase elamise ja sotsiaalse mitmekesisuse programmid suurimad ebaõnnestumised juhtunud pea alati siis, kui mõne piirkonna värskendamisel on liiga suur (mõju)võim antud erasektorile – see päädib alati gentrifikatsiooni kiirendamise ning sotsiaalselt vähekindlustatute väljatõrjumisega.

Mujal on aga traumadest üle saadud ning mõistetud, et taskukohase elamise poliitika probleem ei seisne mitte ideoloogias, vaid puudulikus metodoloogias. Sotsiaalmajad ja avaliku sektori tugev sekkumine kinnisvaraturgu on sellistes riikides nagu Prantsusmaa, Holland ja Taani jälle seksikas. Selle lähenemise edulood on näiteks Pariis või Viin, mis on ka elukvaliteedi poolest maailma esimeste hulgas. Näiteks Viinis elab praeguseks avalikult subsideeritud majapidamistes ligi 60% elanikest ning linn on hakanud jõuliselt omandama maad ja soosib sotsiaalmajade (ning tervikliku kvaliteetse linnaruumi ja taristu) arendamisel mittetulundusühingute tegevust, jälgides, et avalik sekkumine ei kahjustaks liialt samal ajal tegutsevate eraettevõtete huve.

Järjest olulisemaks muutub tulevaste elanike kaasamine juba planeerimisfaasist alates ning süstemaatiliselt jälgitakse, et nii kvartali kui ka piirkonna tasandil saaks elanike sotsiaalne kokteil võimalikult kirju. Innukalt värskendatakse ka ajale jalgu jäänud linnaosasid, tagades, et sotsiaalmajade kvaliteet piirkonna keskmisele eluasemele alla ei jääks, et sedasi ennetada mõne piirkonna mahajäämust. Üks hästi toimiv meetod on kodanikuühenduste põhine arendamine, kus elanikele pakutavad hüved ja ruumiline kvaliteet on muljetavaldavad. Eestis eeldaks selle juurdumine analoogse ühiskondliku traditsiooni puudumise tõttu suuri ühiskondlikke muudatusi või kunstlikke katseid luua vastava pädevusega kodanikuühendusi.

Muljet avaldab ka Pariisi mittetulundussektori korraldatav elamumajanduse programm, mis seob taskukohase elamumajanduse kliimaeesmärkide, kohalike ehitusmaterjalide kasutamise, maavarade kaevandamisel põhinevate ehitusmaterjalide vähendamise ja vanade hoonete taaskasutamise jm oluliste eesmärkidega. Suurima pakkuja, mittetulundusliku Paris Habitat’ sotsiaalmajade programmid on tundliku hinnapoliitikaga, pakkudes elamist igale üheksandale pariislasele, sh nii napilt alla mediaankeskmise kui ka tugevalt alla keskmise teenivatele inimestele. Ning mis peamine – arhitektuuri kvaliteet on tipptasemel, nagu tõestab 2021. aastal Pritzkeri auhinna võitnud Anne Lacatoni ja Jean-Philippe Vassali looming programmi osana ja eksperimendid kestlike materjalide, nt kanepbetooniga.

Kogukond vs. arendaja 


Eesti tingimustesse võiksid sobida ka näiteks kodanike moodustatud elamuehitusühistute süsteem, kuigi need on pigem suunatud parema majandusliku olukorra ja suurema algatusvõimega osale ühiskonnast, kes ei ole üldjuhul esimeste hulgas, keda hinnasurve linnadest välja ajab. Nõustun Fischeriga, et siiski on elamuehitusühistute toetamine kaalumist väärt ning see võiks toimuda ühe võimaliku KredExi meetmena, mis võiks sobida näiteks noortele peredele tasukohase elamise starditoetusena ja võimaldada neil aktiivselt oma tuleviku eluaseme loomisel kaasa rääkida. Üks selle olulisi eeldusi on Eesti omavalitsuste nõutavate parkimiskohtade normatiividest loobumine.

Hiljuti on olnud märke sellest, et Tallinna linn hakkab otsima Linnahalli ümbruses oleva maa arendamiseks partnerit (kõigi eelduste kohaselt erasektorist), kellele see maa müüakse. Selles valguses tuleb kindlasti mainida Euroopas ja Põhja-Ameerikas üha enam populaarsust koguvat kooperatiivse maaomandi süsteemi (ingl community land trust, ee ’kogukonnamaa ühendus või ’kogukonnamaa trust’), kus KOV ei sõlmi oma eelarveaukude lappimiseks ja linna arendamiseks kiiret lühiajalist rahasüsti pakkuvat müügitehingut, vaid liisib maa välja mittetulunduslikule kodanikuühendusele, mis moodustatakse üürile antaval maal elamute arendamiseks, võimaldades tulevastel elanikel ka eluruumide kujundamise protsessis aktiivselt osaleda ning saada enda elatustasemele vastav kodu.

Arvestades, et Tallinna valitsevad kaks erakonda, kellele sotsiaalne ebaõiglus on olnud oluliseks teemaks, võiks mõne eelkirjeldatud meetodi katsetamine olla jätkusuutlikum perspektiiv kui maa müümine erasektorile, kes sinna suure tõenäosusega järjekordse eliidile suunatud äripindade ja eksklusiivkorteritega segregatsiooniprojekti toodaksid. Londoni linnale kuuluvate valduste värskendamise ja sotsiaalmajade arendamisega tegelev Karen Barke võttis selle tegevuse lühinägelikkuse ilusti kokku: „Avaliku maa tükkhaaval mahamüümine suurimale pakkujale ei ole tegevus, mis on aidanud Londonis pikas perspektiivis taskukohast elamist tagada, ning see ei võimalda ka majanduslikku turvalisust, mis on vajalik elutähtsate kohalike teenuste osutamiseks. Lõpuks saab maa otsa, nagu ka see lühiajaline sissetulekute voog, mis müügiga kaasnes.“⁶ Rääkimata sellest, et linn kaotab ühe järjekordse kontrollhoova, millega oma arengut mõjutada.

Ristteel vasakpööre lubatud

Tundub, et seisame praegu otsustaval ristteel. Ühel pool on otsus rajada tingimused tugevaks avaliku sektori poolseks strateegiliselt korraldatud ning sotsiaalset turvalisust, ühiskondlikku sidusust ja tihedat, nii sotsiaalselt kui ka funktsionaalselt mitmekesist ruumikorraldust eesmärgiks seadev poliitika. Teisel pool on praeguse vabaturupõhise arengu jätkamine, kus avalik sektor lohiseb sündmustel järel, linnaosad muutuvad järjest enam sotsiaalselt ja majanduslikult segregeerituks ning näiteks Tallinna kesklinn ja Põhja-Tallinn kujunevad majanduslikult homogeense elanikkonnaga enklaavideks. Suur osa väiksema sissetulekuga elanikkonnast surutakse aeglasema arengutempoga „mägedele“ ja lähivaldadesse põldudele rajatud odavatesse karpidesse, kus nende elu peamisteks rõõmudeks saavad olla majalaenu ja autoliisingu maksed, et pendelrändajatena linnas tööl ning kultuuri- ja sotsiaalelu kogemas käia.
Siin-seal paistab üksikuid lootusekiiri, et astume esimesi samme liikumaks esimese stsenaariumi poole: nii Tallinnas kui ka Tartus saavad suurt osa elanikkonnast majutavad paneelelamupiirkonnad üha rohkem tähelepanu, nt parandatakse hoonete kvaliteeti, avalikku ruumi ja rohealade kvaliteeti. Arvukad ülikoolides kaitstud lõputööd kinnitavad ka noorte arhitektide-planeerijate kasvavat huvi sotsiaalempaatiliselt mõtestatud projektide vastu ja näib, et vanemate leigust sotsiaalse solidaarsuse vastu on nad kõrvale heitmas.

Ruumiloome valdkonna eestvedamisel alustab 2025. aastal tööd maa- ja ruumiamet (Maru). Eluasemekalliduse lähenevast kriisist ning ruumilisest segregeerumisest pole ruumiloome ekspertrühma 2018. aasta lõpparuandes küll juttu, kuid ehk on põhjus selles, et probleem on võrreldes 2018. aastaga ühiskondlikus debatis tunduvalt rohkem esile kerkinud. Siinkohal oleks paslik meenutada Euroopa Komisjoni poolt ellu kutsutud projekti, mille abil rakendatakse rohepööret ruumiküsimustes – Uus Euroopa Bauhaus. Uue Euroopa Bauhausi statuudi kolm põhiteemat on jätkusuutlikkus, ilu ja kaasamine, kusjuures viimase puhul on eksplitsiitselt mainitud mitmekesisust, ligipääsetavust ja taskukohasust kui keskseid eesmärke.

Lõpetuseks lähen algusesse tagasi. Toodud näide roomlaste insulae’dest oli tegelikkuses ambivalentsem kui ainult tõestus inimliku solidaarsuse puudumisest. Insulae’de tänavakorrustel paiknesid tihti hooneasukate väikesed poed, mis aktiivselt tänavafrondiga suhestusid: juba roomlased näisid intuitiivselt mõistvat multifunktsionaalse hoonestuse, tiheduse ja elava tänavafrondi hüvesid, mille voorustest kirjutas veenvalt ka näiteks Jane Jacobs.⁷ Sellised põhimõtted, koos sotsiaalse mitmekesisusega, võiksid olla ka juhtivad parameetrid meie tulevase, taskukohase elamumajanduse programmi kavandamisel.

HANNES AAVA juhib Tallinna strateegiakeskuse ruumiloome osakonnas projekti Rohejälg. Ta on maastikuarhitektuuri tudeng Greenwichi ülikoolis ja kirjutab aeg-ajalt (linna)ruumi teemadel.

Artikkel on avaldatud Maja 2023 suvenumbris (113) teemal “Eluase“.

Päises: foto Erik Holm

1  Laura Harvey, „Dangers of Living in an insula“, Rome: A City of Rental Property (kursuseprojekt).
2  „Uuring: keskmine eestlane on saanud kõvasti rikkamaks, aga ebavõrdsus on tohutu“, Postimees, 26.05.2023.
3  Aivar Jarne, „Sotsiaalteadlane Mare Ainsaar: Enim hakkab kasvama kesklinn. Popimad elukohad on kesklinna kõrval veel Haabersti ja Pirita“, Pealinn, 03.05.2023
4  Riina Aljas, Oliver Kund, Mari Mets, „Tallinna nähtamatud müürid“, Levila, märts 2022.
5  Mari Mets, „Tallinna suur prohmakas nimega Raadiku: sotsiaalkorterite kommuun on kasvulavaks sadadele hädas lastele“, Eesti Ekspress, 03.04.2022.
6  Paul Karakusevic, Abigail Bachelor, Social Housing. Definitions & Design Exemplars (RIBA Publishing, 2017).
7  Jane Jacobs, The Life and Death of Great American Cities (New York: Random House, 1961).