Tartu kesklinna on viimastel aastatel ehitatud keskkonnatundlikke kortermaju, mis kompavad arglikult, kuid tarmukalt senise elukorralduse piire.
Kui küsida tartlastelt, miks on Tartus hea elada, on vastused üllatavalt ühtsed, olgu vastajaks siis planeerija, arendaja või linnakodanik. Ikka tuleb juttu linna kompaktsusest ning linnalise ja maalise elustiili unikaalsest põimumisest otse linna südames.
Ometi on buumiaja planeerimatus linnale tugeva pitseri vajutanud ja ka Tartu ei ole vaba valglinnastumise painest – väljendugu see siis oluliste avaliku funktsiooniga hoonete Tartu piirimaile kolimises, äärelinna korteriarendustes või tõusva keskklassi eelistustes valida aiaga maja lähivallas.
Õnneks andis majanduslangus mahti need probleemid pikemaks ajaks lauale tõsta ja võiks lausa väita, et Tartu planeerimises on toimunud ruumilis-maailmavaateline pööre.
Linna uue, 2017. aastal kehtestatud üldplaneeringu fookuseks on linnakeskuse tugevdamine, mis tähendab mh kesklinna tihendamist uute, segafunktsiooniga elu- ja ärihoonetega ning suuremat tähelepanu kvaliteetsele avalikule ruumile.1
Eesmärgiks on sumisev jalakäijasõbralik kesklinn ja mõnusam elukeskkond kõigile. Kuna aga linnal endal on ehitamiseks üliväiksed võimalused, loovad tegelikku füüsilist keskkonda eraomanikest arendajad, kelle käes on kapital ja seega võim otsustada, kuhu ja mida tegelikult ehitatakse.
Tartu puhul on eeskujulik ja esile tõstmist väärt linna järjekindel nõue korraldada arhitektuurivõistlusi, mis on eduka arenduse aluseks ja üks parimaid vahendeid levitada kvaliteetset ruumiloomet.
Kui lisada aktiivsed linnaosaseltsid ja ka tartlaste endi valmisolek nõuda kvaliteetset linnaruumi, võib öelda, et Tartus on sotsiaalne kontroll planeerimis- ja ehitusprotsesside üle Eesti keskmisest tugevam ning see paneb ka arendajad rohkem pingutama. Kuid kas eraomandipõhine arendamine suudab luua sotsiaalset mitmekesisust ja ruumilist tasakaalu?
Käesolevas artiklis tulebki vaatluse alla Tartu uuem elamuarhitektuur, mille ehituse aktiivsus on praeguseks jõudnud buumiaegse tasemeni. Linnas elamise teemat saab uurida paljude eri nurkade alt, alates kodusisustusest kuni sotsiaalsete küsimusteni. Siinne artikkel vaatleb kortermaju pigem linnaruumilises kontekstis ja uurib, kuivõrd on keskkonnatundlikkus aidanud kaasa arhitektuuri õnnestumisele. Ühtlasi püüab artikkel mõistatada, kellele kõiki neid uusi kodusid Tartus ehitatakse…
VANALINNA RIKASTAJAD
Üldplaneeringu kohaselt nähakse Tartu vanalinna esmalt rahvusvahelise tähtsusega ülikoolilinna keskusena, aga ka aktiivse ja alternatiivse kultuurielu toimimiskohana. Üksikud tühimikud ajaloolistes tänavafrontides plaanitakse taashoonestada majadega, kus alumisel korrusel asuvad ärid ja ülemistel elamisfunktsioonid, et vanalinn säiliks ka aktiivse elukeskkonnana. Paljud vanalinna uued või korda tehtud eluruumid on ajutiseks majutuseks mõeldud külaliskorterid – peamiselt ülikoolide ja nendega seotud ettevõtete töötajatele (ja jõukamatele tudengitele), aga ka teistele linna külalistele. Uued majad Tartu vanalinnas on üldiselt julgelt tänapäevased, ja sellel on mitu põhjust. Esiteks on vanalinna arhitektuur ajaloolistel põhjustel väga mitmekesine – tihedas linnakoes on kõrvuti eri ajastu stiilid, mis lubab ka Tartu muinsuskaitsele Tallinnaga võrreldes suuremat vabameelsust. Moodsaid, kuid ajaloolist keskkonda arvestavaid lahendusi peab silmas ka mainitud arhitektuurivõistluse nõue.
Heaks näiteks on nii Küütri tänava korterhotell Konrad2 (Sport, 2016) kui ka Lutsu tänava külaliskorteritegaelumaja (AB Eek & Mutso, 2017), mis sulanduvad erinevate võtetega, kuid ühtviisi naabritega arvestavalt tihedasse linnakoesse. Meedias palju tähelepanu saanud, kuid ise tagahoovi peitunud Konradi sopiline vorm tuleneb otseselt krundi paiknemisest ja muinsuskaitsenõuetest. Lahenduse muudavad nutikaks hoonest väljapoole jäetud trepikojad ja n-ö katusele tõstetud hoov, mis kompenseerivad kitsa krundi valgusepuudust. Hoone mõjuks aga linnaruumi tõeliselt rikastavalt alles siis, kui hoovi ja katuseterrassidele viiv raudaed ei oleks linnaelaniku jaoks lukus. Kui tumedatest betoonpaneelidest Konrad on otseselt tänapäevane, siis Lutsu hoone mõjub kõrvalmaja roosat laudist kopeeriva betooni ja viltuse räästaga pisut ebakindlalt ja samas edevalt, kuid on siiski omapärane lisandus vanalinna ruumilisse mitmekesisusse.
Loodetavasti jõuab peatselt ehitusse veel üks vanalinna „augutäide“ Gildi ja Rüütli tänava nurgal – büroode Kauss Arhitektuur ja Kolm Koma Arhitektid projekteeritud moodne juurdeehitus Arnold Matteuse uljale reelingrõdudega nurgamajale. Ülemistel korrustel korteritena renoveeritavale 1930. aastate majale lisatav kitsas uus hoonemaht sisaldab esimesel korrusel äripinda ja ülemistel üürikortereid, jätab kahe majaosa vahele väikse sisehoovi ning katab fassaadi valguse- ja varjumustreid joonistava perforeeritud metallikihiga. Vanalinnale annaks lisaväärtuse ja ootamatu vertikaalse mõõtme arhitektide välja pakutud katuseterrass, mis oleks seotud alumise korruse äripinnaga.
ERILISUS, MIS ALGAB KONTEKSTIST
Suured kesklinnakorterid on alternatiiv kiiret elu elavale ja mugavust hindavale jõukale keskklassi perele, kes on tüdinud pendelrändamisest ja muruniitmisest ning tahab nautida kesklinna hüvesid. Kuna ostuotsus on sellise korteri puhul rohkem emotsiooni- kui vajaduspõhine ning ostjad varasemast teadlikumad ja nõudlikumad, on arendajad sunnitud kvaliteedi ja lisaväärtuse nimel pingutama. Heast asukohast ja suuremast tubade arvust üksi piisa, vaja on ka kõrgeid lagesid, ruumikaid rõdusid, panipaiku, kvaliteetseid materjale ja veel midagi – midagi, mis teeb majast selgelt erilise ja keskkonnaga hästi dialoogis oleva elukoha. Üks selline, püüdlikult kõikidele eelmainitud peibutuskriteeriumitele vastav ning ka hinna poolest üks luksuslikumaid kortermaju Tartus asub vanalinna piiril vaiksel Kitsal tänaval (Salto AB, 2017). Hoone teevad eriliseks suurt majamahtu kaheks jaotav pidulik valgusküllane trepikoda ning asukoht tugeva reljeefiga jalakäijate tänaval, mida elavdavad hoone piirdemüürist trepistiku eri tasanditele avanevad uksed ja väravad. See on ka väga fotogeeniline maja, mis aga kohapeal mõjub oma detailikülluses veidi ülepakutu ja kohmakana.
Teisel pool vanalinna pakub sarnast elustandardit, kuid minimalistlikumalt ja kontekstitundlikumalt väike kolme korteriga hoovimaja Kloostri tänaval (OÜ Sport, 2017), mille arendajad on ka hoone elanikud. Kitsal krundil naabermaja tulemüüri küljes asuv maja on kui Konradi väike sugulane – ka siin tuleneb ülimalt lihtne arhitektuurne vorm otseselt krundi kujust ja asukohast, iseloomu lisab tänavapoolset külgfassaadi läbistav klaastrepikoja diagonaal. Korterid ulatuvad läbi maja ning võimaldavad elanikel valida, kas toimetada Jaani kiriku torni paistel vanalinna rütmis või uneleda rahulikumal Supilinna lainel. Kõrvalasuvas Supilinnas on uusehitistele seatud tingimused ülirangelt paigas, väike tumedast betoonist suurte klaaspindadega maja Kloostri tänaval on aga heaks näiteks, et miljööväärtuslikkus ei tulene tingimata materjalivalikust.
TÄHEPARGI ASUM
Kesklinna ümbritsevad puitasumid, peamiselt Karlova ja Supilinn, on paarikümne aastaga tõusnud kahtlase kuvandiga agulitest Tartu hinnatuimateks elukohtadeks. Teotahtelised alternatiivset eluviisi otsivad inimesed hakkasid vanu maju korda tegema ja puhusid piirkonda elu sisse, neile järgnesid miljööväärtuse tõusus kasumit nägevad arendajad – nii nagu linnauuendus heaoluühiskonna arenedes ikka käib. Praeguseks on Tartu puitasumite gentrifikatsioon jõudnud etappi, kus hinnad muudkui tõusevad ja needsamad piirkonna taaselustajad näevad kurja vaeva, et miljööalasid arendajate surve ja eliitrajooniks muutumise eest kaitsta. Seda võitlust iseloomustab hästi Tähepargi hoonestamise saaga, mis pärast kümme aastat kestnud detailplaneeringu menetlemist ja tuliseid, sh kohtuvaidlusi Tartu linna ja linnaosaseltsi ning arendaja ja linna vahel, on oma lõplikku linnalist vormi saavutamas. Varasemale üldplaneeringule tuginedes, samas Karlova teemaplaneeringust üle sõites õnnestus arendajal piirkonna elanike armastatuimasse linnaparki ja kelgumäele paigutada 12 uut kortermaja ning suruda miinimumini avalik ala Tähe ja Pargi tänava nurgal. Linna töövõiduks võib siiski pidada kvartalit läbiva Öö tänava väljaehitamist, mis seob uushoonestust linnaruumiga paremini. Kvartali arhitektuursele lahendusele korraldati küll ideevõistlus, kuid detailplaneeringus ülitäpselt paika pandud tingimuste tõttu jäi arhitektide ülesandeks vaid majakarpidele võimalikult miljöötundlik välimus anda. Kahtlemata on Anu Tammemäe projekteeritud läbimõeldud planeeringutega maitsekates majades mõnus elada ja rõdult-terrassilt rohelust ja linnulaulu nautida, kuid kas armastatud linnapargi asemele monofunktsionaalse ja poolprivaatse keskkonna loomine ka linnaruumile midagi tagasi suudab pakkuda, on küsimus, millele annab vastuse aeg. Samuti saab olema huvitav jälgida, kui hästi lähevad „linnaoaasi“ korterid kaubaks – kuigi statistika järgi on Tartus müüginumbrid laes ja uusi kortereid ostetakse tempoga 50 tk kuus, siis üle 200 000 € maksvaid kodusid müüdi 2018. aastal ainult neli. Arvestades, et Tähepargi kvartalis on samas hinnaklassis kortereid müügil üle 20, tekib küsimus, kellele neid ehitatakse.
RIIA KVARTALI TERRASSMAJAD
Tartu kesklinnas on kerkimas veel üks buumiaegse planeeringuga kortermajade kompleks, mis Riia kvartali nime all näeb ette endisele tühjale taksopargi alale seitse kolme- kuni kaheksakorruselist elamut, kokku üle 200 korteri ja mõned äripinnad. Kaks maja (kolme- ja kaheksakorruseline) on valmis ja peaaegu müüdud, järgmine valmib 2019. aasta sügiseks. Salto võitis ala hoonestuskonkursi juba 2006. aastal, kuid sellele projektile on majanduslangusega kaasnenud seisak ainult kasuks tulnud – piirkond on nii suure mastaabiga linnaehituslikuks täienduseks praegu küpsem (sellele on kaasa aidanud Aparaaditehase tegevus) ning ka arhitektuur on esialgse eskiisiga võrreldes arenenud selgema ja täpsema vormi suunas. Kvartali põhiidee seisneb kahetise olemusega terrassmajadest moodustuvas kuplis, mis toimib omamoodi üleminekualana tiheda ja suurlinliku ning rohelises aedlinnameeleolus tukkuva Tartu vahel. Kvartali tihedust kompenseerib maa alla viidud parkimine, mis vabastab majadevahelise ruumi jalakäijatele mõeldud rohealaks. Parkla sissepääsudest moodustub tore lisafunktsioon – kelgumäed. Voolava vormiga arhitektuur tagab ka hoovipoolsetele korteritele head vaated, fassaadide puit ja punane tellisplaat lisavad õdusust, kuid suurimaks trumbiks on majade avarad rõdud ja Tartu parimad vaated. Kuna planeeringuliselt pakuvad majad väga erineva suuruse ja ilmega kortereid, on arendaja sõnul ostjate huvi suur ja profiil lai. Hea elukeskkonna märk on seegi, et peaaegu kõik korterid on ostetud endale või oma lähedasele koduks, mitte välja üürimiseks.
KOLM VENDA ÜLEJÕEL
Kui pikka aega peamiselt liiklussoonena toiminud Riia tänav on tänu Aparaaditehase ümber lahti rulluvale linnamelule mõneti ootamatultki saanud üheks Tartu gentrifikatsiooni võtmepaigaks ja sikutab kesklinna arengut Riia mäe suunas, siis teisel pool Raekoja platsi võistleb linlaste ja arendajate tähelepanu pärast Ülejõe linnaosa ja eriti selle Annelinna-poolne ots. Linn korraldas juba 2004. aastal Fortuuna kvartali hoonestamiseks planeeringukonkursi. Selle linnaehitusliku idee alustalaks oli mõte kesklinnast, mis väärtustab funktsioonide, sotsiaalsete rühmade ja linnaruumi mitmekesisust ning põimumist. Büroo Urban Mark võidu saavutanud ja hiljem detailplaneeringuna kehtestatud lahenduses koonduvad hooned ühtse frondina tänavate perimeetrile, jättes kvartali sisse privaatruumi ja läbivalt kogu kvartalit siduva avaliku haljasala. Esimene arendus, mis on suutnud planeeringu linnaehituslikku potentsiaali päriselt avada, on äripindadega kortermajade ansambel Kolm Venda Pikal tänaval. Avaare Kinnisvara korraldatud kutsutud arhitektuurikonkursi võitnud büroo Kauss Arhitektuur liigendas detailplaneeringu järgi massiivse hoone väiksemateks Tartule omasemateks mahtudeks, lubades korteritele rohkem valgust. Ühtlasi vabastasid nad siseõue maa-aluse garaaži sissepääsust, mis võimaldas hoonete vahele kujundada hubase ja vaheldusrikka poolavaliku ruumi. Maastikulahenduses ja haljastuses on arvestatud niiske jõeäärse kliima ja suurvee ohuga –näiteks on tõstetud pinnasesse jäetud lohud veesilmade tekkimiseks. Kogenud arendaja valmisolekut parema tulemuse nimel rohkem panustada on näha igal sammul – alates väärikatest, kuid ehitustehniliselt keerulistest liimpuit-konstruktsiooniga rõdudest kuni trepikodadeni, kus iga uks on oma nägu ja seinu kaunistavad arhitektide loodud vineermaalid. Planeeringuliselt on põnevaimad esimese korruse kõrged (4,5 m) poolkorrusega ateljeekorterid. Kolme Venna vaimus jätkates võiks Fortuuna kvartalist saada suurepärane jõeäärne elukeskkond, mis ühtlasi nihutaks Ülejõe psühhogeograafiliselt kesklinnale lähemale, arvestades, et siiani suhteliselt perifeersena mõjunud piirkonnast on Raekoja platsi vähem kui 10 minutit jalutada. Sidusa linnaruumi huvides oleks aga kvartalisisese avaliku ruumi võinud arendada välja linn, nüüd saab vaid loota arendajate heale tahtele.
UUSASUMITEST
Olgu visioonidokumentidega nagu on, suurem osa korterelamuehitusest on ja jääb linnakeskusest väljapoole, kus on piiranguid vähem ja ruumi rohkem ning korterite hinnad odavamad. Uusasum on kõrge kasumimarginaaliga äriprojekt ning tihti kajastub sama suhtumine ka ühetaolises kommertsarhitektuuris ja kohalikku ruumipärandit eiravas keskkonnas. Viimasele ei mõju hästi ka pöörased parkimisnormatiivid – u 1,4 kohta korterile, mis nõuab arendajalt parajalt tahet ja arhitektilt nutikust, et hoonete ümber mingitki autovaba ühisala luua. Uued asumid on kerkimas mh Kvissentalis, Ränilinnas, Tammelinnas ja Ihastes. Nende arhitektuurne kvaliteet kõigub, kuid rõõmustav on, et mitme uue arenduse puhul on nii arendajad ise kui ka arhitektid eeskujuna välja toonud Tulbi-Veeriku kvartali (AB Pluss, 2006). Selle piirkonna hoonetevaheline ruum kavandati reljeefse rohelise õuemaastikuna ning mis peamine – autovabana. Tulbi-Veeriku kvartal oli taasiseseisvunud Eestis üks esimesi terviklikuma keskkonnaplaneeringuga kvartaleid, mis on endiselt ligitõmbav: lisaks asukohale ja heale planeeringule eeldab praegune korteriostja üha rohkem ka kvaliteetset majadevahelist ruumi.
MIKROKORTERID
Vaatamata uute elupindade küllusele ja veidi laienenud asukohavalikule, on korterid ise endiselt suhteliselt ühesugused ega arvesta kuigivõrd ühiskonna muutunud vajadustega. Väga jäigalt jälgitakse normi, kus lõviosa kortereid on kahetoalised, väiksem osa kolmetoalised, lisaks paar ühe- ja neljatoalist. Korterite protsentuaalne jaotus ja plaanilahendused korduvad muutumatult arendusest arendusse. Kas tõesti on inimeste elustiili valikud nii piiratud, nagu maaklerid väidavad?
Üks uus trend on siiski ka Tartu korteriturul levimas – kompaktset elamismiinimumi pakkuvaid mikrokortereid (kuni 20 m2) kerkib kui seeni pärast vihma. Kinnisvara kõrge hind, muutused töö- ja eluviisis ning inimeste kasvav mobiilsus on tekitanud väikeste korterite järele suure nõudluse ning arendajad on seda turunišši hoogsalt täitmas. Mikrokorterid on hea võimalus anda ka tühjaks jäänud hoonetele uus võimalus – näiteks on renoveeritud tudengitele taskukohasteks üürikorteriteks vana büroohoone Kastani tänaval (Sõbra Kinnisvara). Ka pikalt tühjana seisnud ja praeguseks renoveeritud Pargi saun on esimese korruse tasandil mikrokorterite päralt. Väikekorterite puhul on eluruumidele esitatavad nõuded leebemad ning neid saab arendada ka ärimaale, võimaldades arendajal pigistada müüdavalt pinnalt välja maksimumi. Väikekorterid võiksid sobida nii iseseisvat elu alustavatele noortele kui ka maandumislauda otsivatele eakatele, kuid praegune peamiselt investoritele suunatud trend pigem tõstab keskmist ruutmeetrihinda (Tartus on mikrokorterite hinnad valdavalt üle 3000 €/m2).
3D-GRAFITI
Ülikallite külaliskorterite alternatiivina on endine linnaarhitekt Tiit Sild välja pakkunud
hoopis teistsugust mõttemaailma esindava mikromaja. Lubja tänaval mahajäetult seisva garaažilinnaku üks rakuke on asendatud tehastoodetud moodulmajakesega, mis väikse mahu tõttu ei vaja ehitusluba, kuid sisaldab nutikalt kõike eluks vajalikku. Maja autor unistab tervest mikromajade kvartalist – omamoodi mikrorajoonist, mis kannaks sõnumit energia- ja ruumisäästliku maailma ja vahekasutuse võimaluste kohta. Idee pole Eestiski uus, kuid erinevalt eksklusiivsetest luksustoodetest nagu KODA ja ÖÖ on Lubja tänava elamiskast kuidagi tartulikult kasin ja mis peamine, hinnalt taskukohane. Luksus väljendub siin vabaduses – vabadus liigsest materiaalsusest ja disainist ning isegi kindlast asukohast, sest kraana tõstab elamisühiku hõlpsasti sinna, kuhu vaja.
Võimalik, et vajame uut majanduslangust, et kinnisvaraturu poolt üles köetud eksklusiivsuse lainelt maha saada ja leida end olukorrast, kus taskukohaste ja erinevaid ühiskonnarühmi rahuldavate valikute tekkimiseks tuleb ka riiklikul ja munitsipaaltasandil leida nutikad strateegilised lahendused.
PILLE EPNER on lõpetanud Eesti Kunstiakadeemias kunstiteaduse eriala , töötab praegu sama kooli arhitektuuriteaduskonna teadus- ja arendustegevuse koordinaatorina, kirjutab vahel arhitektuurist ja kureerib näitusi.
PÄISES: kortermajad Kolm Venda, Pikk 43, 45, 47 . Kauss Arhitektuur, 2017 (arendaja Avaare Kinnisvara). Foto: Silver Gutmann
AVALDATUD: Maja 96 (kevad 2019), peateema Ruumiline mitmekesisus
1 Tegelikult saavutati see eesmärk juba 2016. aastal avalikkuses elavat diskussiooni tekitanud kesklinna planeeringu kehtestamisega, mis on integreeritud ülelinnalisse üldplaneeringusse
2 Korterhotell Konradist on pikemalt juttu Majas 1–2/2016.
