Koostatavas Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringus on võetud suund vähendada tööstuse osakaalu, suurendada avatust merele, arendada liikuvuskeskkonda ühistranspordi- ja rattaliikluspõhiselt ning tugevdada linnaosa sini-rohevõrgustikku.
Linna ja arendajate visioonid on seal põhimõttelisel tasandil ühesugused: mõlemad soovivad arengut ja võtta uuesti tarvitusele kasutusest välja langenud alasid ning mõlemad otsivad lahendusi, kuidas poolsaarel oleks võimalik linnaehituslik areng. See nõuab majanduslikke eeldusi ja tähelepanu tuleb pöörata linnaehituslikele takistustele, mida lokaalselt püüavad ületada nii arendajad kui ka linna tervikvaatest lähtuvad linnaplaneerijad. Kui palju on arendustegevusest aga kontrollitud linnaplaneerimine, mis toetub linna visioonile, ning kui suurel määral üleilmne arengutrend, mis viiakse ellu erainitsiatiivil?
Visioon
Pikk rannajoon, elurikkad rohealad ja tööstusarhitektuuripärand teevad Põhja-Tallinnast ühe omanäoliseima ja mitmekülgseima elukeskkonna. Avanemine mereäärsetele aladele on ruumilise arengu peamine potentsiaal. Põhja-Tallinna suuremad arendusalad ongi seotud mereäärsega ja endiste tehasealadega, mis linna visioonis muutuvad suletud iseloomuga ühefunktsioonilistest aladest avatud ja mitmekesisteks keskkondadeks. Kaasaegse kompromissitu arhitektuuriga hooned saavad olema kõrvuti ajalooliste tehasehoonetega, luuakse uut avalikku ruumi ning parke, mis muudavad need alad atraktiivseks ja ligipääsetavaks kõigile. Üldplaneeringuga suunatav eri ühiskonnaliikmetele sobivate elamispindade rajamine loob ideaalis mitmekesise elamufondi ning leevendab elanike varalist ja sotsiaalset segregatsiooni. Kõik arengualad ühendatakse ühistranspordi ja rattateedega ning võimaliku reisirongiliikluse pikendamisega Põhja-Tallinnasse suureneb seni piiratud poolsaare ligipääsetavus laiemale osale Tallinna regioonist. Mere äärde luuakse uued keskused ja koos olemasolevate asumikeskustega tekib mitmekesine kaasaegne linnaruum, kus enamikule elanikest on igapäevased tegevused ja teenused 15-minutilise jalgsiteekonna kaugusel.
See paljutõotav linnaehituslik visioon on kirjas nii Tallinna arengustrateegias kui ka linnaosa üldplaneeringus. Kuid kas see visioon saab ka tegelikkuseks ja mis vormi ta ruumis järk-järgult valmides aastate pärast võtab, selgub alles tagantjärele. Selles kirjatükis teeme katse selgitada, mis osa ja võimalused on arengu suunamisel linnaarhitektidel ja -planeerijatel.
Kasvu piirid
Maailm linnastub ja globaliseerub ning selle mõjud ulatuvad ka Eestisse. Tallinn on kasvava elanikkonnaga linn ja riigi tõmbekeskus. Linna ruumilise arengu suunamisel ja tihendamisel on õigem keskenduda just kesklinna nn brownfield’idele (endistele tehase- ja sadama-aladele), mitte linna äärealadele, mis suurendaks pendelrännet, või rohealadele, mis oleks vastuolus säästva ruumilise arengu põhimõtetega. Kui kaup- ja tootmisüksused liiguvad logistiliselt parema ligipääsuga asukohtadesse, väheneb raskete veoste arv linnaosas ja sellega koos ka muu, mis kohalikku elanikkonda häirib.
Analüüsisime üldplaneeringu jaoks elanikkonna arvu kasvu ning selgus, et kui üldplaneeringuga ette antud ehitusõigus realiseerub täies ulatuses, suureneb see arv hinnanguliselt 44 000 inimese võrra, 100 000 elanikuni. Ligikaudu samas suurusjärgus on ette nähtud ka töökohtade kasv, sest üldplaneeringuga suunatakse arendustegevust mitmekesisema maakasutuse suunas.
Põhja-Tallinnal on pikk rannajoon. Teist nii mereäärset linna või linnaosa Eestis ei olegi, kus seos ehitatud keskkonna ja mere vahel oleks sedavõrd intensiivne. Siin on kümmekond endist tööstuskvartalit ja sadamat, kus põneva tööstusarhitektuuripärandi rikastamine kaasaegse arhitektuuriga loob suurepärased eeldused omanäoliste linnapiirkondade ja mitmekihiliste elukeskkondade kujunemiseks. Igal brownfield’il on oma lugu, pärand ja identiteet, mida saab hoida kui arendada sellele tuginevat kohaidentiteeti.
Kahtlemata on poolsaare elanike kahekordne suurenemine linnaehituslikult suur katsumus, eriti kui on soov tagada ligipääsetavus ja liikuvus, kuid samuti selleks, et säilitada ja parandada sotsiaalsete teenuste ja avaliku ruumi piisavust ning senist elukvaliteeti. Juba 2014. aasta liikuvusuuringust1 selgus, et Põhja-Tallinna planeerimisel ja liikuvuse tagamisel on vaid kaks väljavaadet: lõpetada linnaehituslik areng aastal 2024 või muuta liikumisviise ja -vajadust radikaalselt. Sealjuures toodi uuringus esile, et kui liikumisviise ei kaasajastata, on võimalik olukorda halvendamata ellu viia vaid 8% üldplaneeringuga kavandatud ehitusõigusest.
Seevastu uuringule toetudes, linna planeerides ja ennetavalt vajalikke investeeringuid tehes on võimalik arenguga kaasnevaid tagasilööke vältida. Põhja-Tallinna arengul on aga suhteliselt kindlad piirid, mis selleks, et ohjata lisanduvaid ehitusmahte, kohalduvad kõigile arengualadele hoonestustiheduse piiranguna.
Arengustrateegia ja erinevad huvid
Põhja-Tallinn on tuntud kõrgelt hinnatud Kalamaja ja Pelgulinna hubase elukeskkonna poolest, mida iseloomustavad madalad, kuni neljakorruselised puithooned ja privaatsed hoovid. Kui aga vaadata Tallinna elamufondi tervikuna, siis just seda tüüpi hooneid on kõige vähem ja nende osakaal on märkimisväärselt väiksem kui teistes Euroopa linnades keskmiselt. Seetõttu oleme võtnud suuna arendada Põhja-Tallinna linnaosa madala hoonestusega linnaosana. Tööstusarhitektuuri pärand ja madalam mastaap on arendajate sõnul aga hoopis piirang, mis tõstab arenduse hinda ja vähendab kasumlikkust. Strateegiakohase inimmõõtmelise linnaruumi tekkele kaasaaitamist võib aga pidada just linna üheks peamiseks rolliks.
Kuidas leida hea tasakaal linnaehituslike kvaliteetide ja majandustulemuste vahel on peateema kõigi arenduste korral. 15 minuti linna ja kuni neljakorruselist elamuehitust mainitakse kõigis strateegilistes dokumentides, kuid eraldi küsimus on: kuidas seda saavutada selliselt, et ka arendajad oleksid rahul? Kui palju teha järeleandmisi koostatava üldplaneeringuga seatud eesmärkides, kui palju suurendada hoonestustihedust, korruselisust detailplaneeringutes, et arendaja oleks nõus arendustegevust alustama? Et vältida ebaõiglast konkurentsi, oleme seadnud kõigile arendustele piirkonniti võrdsed kõrgus- ja tihedustingimused. Põhjendatud juhtudel, nagu aktsendid ja maamärgid, on lubatud üksikud kõrgemad hooned. Arutelud toimuvad ka selle üle, milline mõju on korruselisuse ja tiheduse piiramisel eluasemete kättesaadavusele: kas kõrgemad hooned ning suurem tihedus muudavad eluasemed kättesaadavamaks ja odavamaks, nagu püüab mõni maaomanik argumenteerida , või on selle taga siiski arenduse suurem kasum? Piirangutega on raske leppida ning olukorra põhjendamisel linnaehituslikest argumentidest sageli ei piisa.
Liikuvus
Põhja-Tallinna arendamisel on peamiseks kitsaskohaks suurenenud ja muutunud liikumisvajadustele mittevastav tänavaruum ja ühistransport. Elu- ja töökeskkonna kvaliteedi aluseks on vajalik sidusus ülejäänud linnaga ja selle võrgustikuga: ühistranspordisüsteem, inimsõbralikud liikumisvõimalused ja tänavad, rohealad ja liikumine rohevõrgustikus. Säästlike liikumisviiside arendamine ja soodustamine on koostatava üldplaneeringu üheks eesmärgiks, see on poolsaarekujulise linnaosa arengu oluline eeldus.
Tallinna arengustrateegia „Tallinn 2035“ ja Põhja-Tallinna üldplaneering on strateegiliseks eesmärgiks seadnud, et aastaks 2035 tehakse 70% igapäevastest liikumistest sõiduautot kasutamata. Seega on linnaosa liikuvuskeskkonna puhul kõige tähtsam ühistranspordi- ja rattateedevõrgu areng ning nende kasutajate osakaalu kasv liikumisviisides. Tänavate rekonstrueerimistel või (arendusaladel) uute tänavate projekteerimisel tuleb tagada mugavad jalg- ja rattateed. Linnaosa mitmekesine liikuvuskeskkond ja liikumisvõimaluste paljusus mõjutab otseselt linnaosa tänavate liikluskoormust. Sellega koosmõjus tuleks uuendada ka linna parkimispoliitikat, et lisanduvate sõiduautode arvu saaks optimaalselt reguleerida.
Detailplaneeringuid koostades on linna ülesanne jälgida, et planeeringulahendustega oleks kogu liikuvus orienteeritud ühistranspordi eeliskasutusele ning mugava keskkonna loomisele jalgsi ja jalgrattaga liikumiseks.
Ajahorisont
Põhja-Tallinna arengupotentsiaal on väga suur ja selle väljaehitamine, arvestades Tallinna üldist ehitusvõimekust, on pikaajaline. Arendusi tuleb püüda jaotada ajalistesse etappidesse, et vältida linnaosa kujunemist üleni lõputuks ehitusplatsiks. Pidades silmas nii liikuvust kui ka tervikkeskkonda, oleme üldplaneeringus sõnastanud, et eelistatud on kesklinnalähesed ja hea transpordiühendusega piirkonnad, ja määranud hilisema arendusega kohad. Kuidas aga öelda, et kellegi arendus on linnaehituslikult prioriteetsem ja teine peab veel 20 aastat ootama, enne kui saab hakata tegutsema? Jaotada üks arenguala etappideks lähtuvalt nt ühistranspordi võimekuse väljaehitamisest on loogiline, kuid ka siin tekivad probleemid, kuidas neid etappe linnaruumis jaotada. Etapid peavad omakorda toetuma terviklahendusele, nendevahelistele üleminekualadele on võimalik rajada puhvertsoone, eelistatud on linnaruumi aktiveerimiseks leida vahekasutusi – kas kõigest sellest aga piisab?
Edukad on sageli olnud just need arendused, kus ärimudeli osaks on sammsammuline, üksiku hoone ja linnaruumi osa kaupa ehitamine, mille kureerimine lähtub mingist üldisemast visioonist. Head näited on Telliskivi ja Põhjala kvartalid, kus ruumi järkjärguline hõivamine ja muutmine kujunes omaette ruumistrateegiaks. Tuleb tunnistada, et sellise tükkhaaval arendusloogika rakendamise korral jääb linnapoolne klassikaline kontrollile ja pikale plaanile toetuv linnaplaneerimine valdavalt hätta. Sageli jääb linnal ruumiotsuseid langetades puudu julgusest: kardetakse, et tulevikus probleemid kumuleeruvad, ega usaldata iseorganiseerumisvõimet.
Suurte arendusalade terviklike detailplaneeringute koostamine tähendab sisuliselt ruumilise arengu planeerimist väga pikas vaates, võiks isegi öelda, et soovitakse planeerida lõpmatuse perspektiivis lõplikku lahendust. Luues ülipika vaatega ideaallahendusi, on aga lihtne pühkida minema kõik nn väikesed ruumid, ägedad vahekasutused ja suvalised, kuid olulised kihistused.
Mitmekesisuse planeerimine
Kaasaegsete linnaehitusteooriate ja reaalse linnaplaneerimise vahel laiutab mõneti tühimik. Pidevalt tuleb tegeleda küsimusega, mis on need üldplaneeringu tööriistad, mis tagaksid mitmekesise, inimmõõtmelise ja mitmefunktsioonilise linnakeskkonna. Kuidas luua avalikku ruumi, parke ja platse üleni eraomandis olevale arengualale, kuidas säilitada uue hoonestuse vahel madala kvalifikatsiooniga töökohti, väiketootmist ja lihtsaid ajutisi baare?
Üldplaneeringus saame muidugi määrata hoonete kõrguse ja korruselisuse kohta piirangud, lubada linnaehituslikel põhjendustel erandeid, määrata maakasutuse juhtotstarbeks haljas- või segahoonestusala ning seada piiranguid eluruumide osakaalule. Sellised planeeringulised meetmed on aga arendajatele piirangud, millega tihtipeale lihtsasti ei nõustuta. Arengualade kaupa nii täpsete kriteeriumide kuulikindel põhjendamine ei ole üldjuhul ka võimalik, sestap on üldplaneeringus vajalik määrata põhimõtted suure üldistusega ning lähtuda selleks laiemast piirkonnaanalüüsist.
Segahoonestusala juhtfunktsiooni planeerimine üksi ei loo tugevat alust mitmefunktsioonilise linnaruumi tekkeks, sest kuigi võib olla soov kujundada eri hoonetüüpide ja funktsioonide kokteil, võimaldab selline maakasutus igasugust lahendust, muu hulgas ka ühefunktsioonilist hoonet. Konkreetsed funktsioonid ja hoonetüübid jäävad lõpuks ikkagi arendaja otsustada.
Mõningal juhul on ühefunktsioonilise linnakoe kavandamine siiski põhjendatud. Nii tagavad meelelahutuse- ja vabaaja ettevõtluse võimalikkuse ööpäev läbi ainult äriotstarbelised, püsielaniketa alad, kus linna sotsiaalkultuuriline osa saab segamatult eksisteerida.
Arhitektuursed ja ehituslikud tingimused on kaalukad, kuid need saab linn kehtestada vaid avaliku huvi põhjal ning seda linnaehituslikult selgelt põhjendades. Näiteks saab seada linnaehituslikke nõudeid tänavaga külgnevatele fassaadidele ning keskusalade esimestele korrustele, soovides võimaldada eraldi sissepääse ja vitriinakendega äripindu.
Kokkuvõtteks
Linna arengu suunamise aluseks peab olema linnaehituslik visioon ja selle elluviimiseks ühiskondlik kokkulepe. Peale elukeskkonna kvaliteedi ja ruumilis-arhitektuurse suunamise peaks see sisaldama ka liikuvuse ja ligipääsetavuse, avalike teenuste, sotsiaal- ja tehnilise taristu ning hoonete ja avaliku ruumi kasutuse otstarvete visiooni. Viimaks peab selline linn olema ka tehtav, s.o arendajale tasuv ja ostjale atraktiivne. Kuid iga arendus peab ka linnale kui tervikule olema kasulik, seda nii majanduslikult kui ka strateegiliste eesmärkide mõttes. Sellises kõikehõlmavas visioonis kokkuleppimine ei ole lihtne ja ilma kompromissideta võimalik. Põhja-Tallinnas on need erinevad huvid väga selgelt olemas ja kompromissideni jõudmine nõuab aega. Paraku puudub endiste tööstusalade visiooni kujundamisel arendaja ja linna vahelises debatis avalikkuse tasakaalustav roll, sest sellistel aladel elanikkonda veel ei ole.
Seaduse mõistes on planeerimine ja linna arengu kujundamine hierarhiline süsteem, kus strateegiadokumendid ja üldplaneeringud annavad linnaehituslikud üldprintsiibid, detailplaneeringud kvartalite või kruntide üldise ruumilahenduse ning ehitusmahud ja -projekt konkreetse hoone arhitektuurse lahenduse. Seaduse loojatele tundub, et sedasi ongi justkui hästi. Tegelikkuses ei taga selline hierarhiline süsteem kvaliteetset elukeskkonda ka siis, kui kõik etapid on läbitud kõrgeimal võimalikul tasemel. Põhjus on strateegiadokumentide ja planeeringute paratamatult suures üldistusastmes, mis ei määra automaatselt projekteeritava linnaruumi kvaliteeti konkreetsetel kruntidel. Strateegiate ja üldplaneeringute eesmärgid ja kvaliteedinõuded ei ole otse ülekantavad detailplaneeringutesse ja projektidesse, vaid vajavad pidevat tõlgendamist konkreetsesse asukohta. Kvaliteetse ruumi kujunemiseks on vaja, et kohaliku omavalitsuse arhitekt oleks järjepidevalt hoolas ruumi arengu suunamisel (läbi kõigi planeerimis- ja projekteerimisetappide), et ta kureeriks heaperemehelikult linnaehituslikku arengut. Kvaliteetset või teistsugust linnaruumi loovad lõpuks aga ikkagi arhitektid ja arendajad.
JAAK-ADAM LOOVEER, ANNA SEMJONOVA ja MIHKEL KÕRVITS on Tallinna strateegiakeskuse ruumiloome kompetentsikeskuse linnaplaneerijad ning Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringu koostajad.
PÄISES foto: Kaupo Kalda
AVALDATUD: Maja 108 (kevad 2022), peateema Tallinna avamine merele
1 Osaühing Stratum, „Põhja-Tallinna liikuvusuuring 2014“, 2014, https://uuringud.tallinn.ee/uuring/vaata/2014/Pohja-Tallinna-liikuvusuuring-2014.
