Jiri Tintera: kuidas kaitsta kahanevat linna?

Muinsuskaitseala põhimäärusele vastav tegutsemine on  Valga-taolises kahanevas linnas võimatu. Eri valdkondade toetusmeetmete väljatöötamisel tuleks kahanevates asulates soosida investeeringuid ehitismälestistesse ja muinsuskaitsealadel paiknevatesse hoonetesse.

Selle aasta septembris lammutati Valga kesklinnas Jaani kiriku lähedal aadressil Kesk tänav 20 ümbruskonnale ohtlikuks muutunud 120-aastane kortermaja. Valga muinsuskaitseala kõige väärtuslikumast kohast vana hoone kadumine on mitme Valgas kaua kestnud protsessi tulemus. 

VALGA KAKS KASVUPERIOODI

Valga linnapildis on rohkesti mahajäetud ja alakasutatud hooneid ning seda eriti kesklinnas. Kuigi Valga negatiivne demograafiline areng ei erine enamiku Lõuna-Eesti linnade omast, on Valga olukord objektiivselt siiski keerulisem.

Põhjus peitub linna spetsiifilises arengus. Ajalooliselt on Valga läbi elanud kaks kiiret kasvuperioodi, teistel aegadel on linn oma elanikkonda pigem kaotanud. Linna ühendamine raudteevõrku ja sellega kaasnev tööstuse areng 19. sajandi viimasel ja 20. sajandi esimesel kümnendil tõi kaasa esimene kasvuperioodi: elanikkond kasvas 2473 (1867. a) inimeselt 14  179-ni (1919. a) (1). Eesti ja Läti taasiseseisvumisega jagati linn kaheks ning vähenes oluliselt ka eksport Venemaale. Esimese maailmasõja järgselt kasvas linn administratiivse territooriumi suurenemise ja jätkuva linnastumise tõttu, kuid suure majanduskriisi ajal trend pöördus ja elanikkond vähenes 14 746 (1929. a) 10  842-ni (1934. a) (1). Elanikkonna kahanemise protsess jätkus kuni Teise maailmasõjani. 

Foto: Paco Ulman.

Uuesti hakkas linn kasvama 20. sajandi 60. ja 70. aastail. Valgast sai Nõukogude Liidu turu avanemise tõttu taaskord oluline tööstuslinn ja sõjaväebaas. Mõlemad tegevusalad mõjutasid oluliselt rahvastiku juurdekasvu: 1959. aastal elas Valgas 13  354 inimest, kuid juba 1979 oli elanikke 18  474 [2]. Eesti taasiseseisvumine tähendas Valgale Nõukogude armee välja viimist ning Nõukogude Liidu turust sõltuva tööstuse hääbumist. Selle tulemusena vähenes ajavahemikul 1989–2000 linna elanike arv 3172 inimese võrra. Just nende inimeste lahkumine on põhjus, miks Valga olukord on märksa keerulisem võrreldes teiste sarnaste Lõuna-Eesti linnadega. 1. jaanuaril 2017 elas Valgas 12  452 inimest (3).

Linna suurus vastab siiani 30 aasta taguse inimeste hulga vajadustele, kuid tegelikult on elanikke kolmandiku võrra vähem. Selle tulemusena ei leidu aktiivset kasutust enam kui neljandikule linna territooriumist.

KÕLBMATU ELAMISPINNA KÜLLUS, KVALITEETSE PUUDUS

Linna suurus vastab siiani 30 aasta taguse inimeste hulga vajadustele, kuid tegelikult on elanikke kolmandiku võrra vähem. Selle tulemusena ei leidu aktiivset kasutust enam kui neljandikule linna territooriumist (4). Kõige teravamalt väljendub see kortermajade hõivatuses. Valga 379 kortermajast on 45 mahajäetud ja 34 sellised, kus on vähem kui pool korteritest asustatud (5). Mahajäetud või alakasutatud kortermajad on enamasti linna esimesest kasvuperioodist: kahekorruselised puithooned, mis on enamasti keskkütteta, vannitubadeta, kanalisatsioonita. Puitkortermajad asuvad erinevates Valga linnaosades, kuid suur osa nendest on kesklinnas Valga linnatuumiku muinsuskaitsealal. Septembris lammutatud Kesk tn 20 hoone oli üks nendest kortermajadest. Teises kasvuperioodis ehitatud paneelmajade hõivatus on suurem, kuna Nõukogude armee lahkumise järel 1990. aastate alguses jäid paneelmajade korterid vabaks ning puitmajades elavad inimesed kolisid massiliselt uuematesse mugavustega korteritesse.

Suur kasutuseta elamispinna osakaal turul langetab kinnisvara hinda. Valga keskmine korteri ruutmeetri hind on alla 150 euro (6). Madal hind ei anna omanikele võimalust oma vara müüa ega kasutada kinnisvara laenulepingu tagatisena. Erasektor ei ole huvitatud investeerimisest kinnisvara renoveerimisse ega uute kortermajade ehitamisse. Tulemuseks on valdavalt madal elamispinna kvaliteet ja kvaliteetsete (üüri-)korterite puudumine, kuigi vajadus nende järele on olemas. Nii avaliku sektori asutused (linnavalitsus, haigla, koolid jne) kui ettevõtjad kurdavad juba pikemat aega spetsialiseeritud tööjõu puuduse üle. Kuid elamisväärsete elukohtade puudumise tõttu on spetsialisti Valka raske meelitada. Olukorra parandamiseks peab vabale turule vähemalt ajutiselt sekkuma avalik sektor. Riigi värske nn munitsipaal-üürikortermajade meede on esimene samm selles suunas (7).

Ajalooliste ja arhitektuursete väärtuste kõrval tuleb hinnata, kas hoone on kasutusel või milline on tõenäosus hoone kasutusele võtmiseks tema eluea jooksul. Viimast mõjutab oluliselt hoone tehniline seisukord ja omandistaatus.

RASKED VALIKUD

Kui elukvaliteet kortermajas hakkab langema, siis kolivad need inimesed, kel vähegi võimalik, välja. Majja jäävad kõige madalama sissetulekuga korteriomanikud, kes ei suuda enam hoonet ülal pidada ja hoone seisukord muutub elamiskõlbmatuks. Nendele inimestele pakub Valga linnavalitsus kas sotsiaalkorterit või korteri vahetust jätkusuutlikumas majas asuva korteri vastu. Linnavalitsus koostab tühjale hoonele tehnilise ekspertiisi, mis tunnistab hoone ekspluatatsioonikõlbmatuks, võtab hoonelt kasutusõiguse ära ning tellib hoonele kinnisvara eksperthinnangu. Valgas on kasutusõiguseta majas korteri väärtus null ning krundi väärtus ei ületa hoone lammutamise kulusid – seega muutub vara väärtus negatiivseks. Korteriomanikule jääb kaks võimalust: kas ta kingib oma korteri linnale või proportsionaalselt osaleb lammutamise kulude katmisel. Viimase kolme aasta jooksul on Valgas lammutatud kuus mahajäetud kortermaja.

Kesk tn 20 saatus on eespool kirjeldatud protsessi musternäide. Viimased elanikud tõstis linnavalitsus majast välja kaks aastat tagasi, kui elutingimused ei võimaldanud hoones enam elada. Vaatamata ettekirjutustele ja omanikega vestlemisele ei õnnestunud linnavalitsusel kõiki kortereid omandada, kuna korterid olid koormatud võlgade ja hüpoteekidega. Kesk tn 20 hoone katus lekkis ja seisukord halvenes kiiresti. Linnavalitsus viis läbi kõik eespool kirjeldatud ettevalmistustööd hoone lammutamiseks ja taotles selleks luba muinsuskaitseametilt. Muinsuskaitseamet soovitas hoone säilitada ning pärast pikka arutelu keeldus kevadel 2017 luba väljastamast. Hoone jäi esialgu püsti, kuid linnaelanike surve selle lammutamiseks kasvas. Septembri alguses hakkasid häält tõstma ka hoone kõrval asuva muusikakooli õpilaste vanemad ja politsei saatis märgukirja, milles palus korduvate väljakutsete tõttu hoonesse Kesk tn 20 kortermaja lammutada. Paraku on omavalitsustel väga raske põhjendada avaliku raha kasutamist erakätes oleva hoone renoveerimiseks. Linnavalitsusel jäi valida hoone varisemise ja lammutamise vahel. 22. septembril 2017 rakendas linnavalitsus korrakaitseseaduse alusel viivitamatult ettekirjutuseta asendustäitmist ohtliku hoone lammutamiseks (8). 

Foto: Paco Ulman.

MUINSUSKAITSE KITSASKOHAD

Muinsuskaitseala tuumikus asuva hoone lammutamine on äärmuslik vahend, mis näitab, milliste raskete valikute ees seisavad nii linnavalitsus kui ka muinsuskaitseamet Valga kesklinnas. Kõikidest muinsuskaitsealal asuvatest kruntidest on kasutusel vaid 64%, ehitismälestistest veel vähem (53%) (5). Alates muinsuskaitseala väljakuulutamisest 1995. aastal on hoonete olukord halvenenud. Paraku puuduvad vastutavatel institutsioonidel – linnavalitsusel ja muinsuskaitseametil – reaalsed võimalused Valga elanikkonna kahanemist kontrollida.

Kesk tänav 20 kortermaja lugu joonistab ilmekalt välja praeguse muinsuskaitsesüsteemi kitsakohad Valgas. Vaatame neid lähemalt:

Kaitse eesmärk 

Valga linnatuumiku muinsuskaitseala põhimäärus seab eesmärgiks linnatuumiku kui ajalooliselt 1940. aastateks väljakujunenud linnaehitusliku terviku säilitamise (9). Arvestades, et Valga oli neljakümnendatel juba urbaanse plahvatuse perioodi järgses seisundis, tundub eesmärk kaitsta linna struktuuri just sellel ajal liiga ambitsioonikas.

Hoonete mõju ümbruskonnale

Sama põhimäärus deklareerib vajadust maksimaalselt säilitada ajaloolises linnatuumikus elamisvõimalused (10), kuid sellele püüdlusele ei ole antud sügavamat sisu. Valga linnavalitsus korraldas 2016. aasta sügisel Valga üldplaneeringu eeltööna kesklinna elanike küsitluse, et saada teada elanike väärtusi ja hinnanguid kesklinna oleviku ja tuleviku kohta. Küsitletute jaoks oli suurimaks surveks Valga kesklinnast ärakolimiseks linnaosa lagunevad hooned. Alakasutatud ja hüljatud hooneid täis kesklinn halvendab elanike suhtumist oma linna, väheneb või kaob uhkustunne oma linna üle ja sellega väheneb tahe anda oma panus linna arendamisse ning pärandi säilitamisesse. Mahajäetud hoonete negatiivne mõju võimendub. Muinsuskaitsealal paiknevate hoonete puhul ei ole põhjendatud hinnata iga ehitise väärtust eraldi, tuleb arvestada ka hoonete mõju ümbruskonnale.

Hoone väärtused:

Muinsuskaitse üldine seisukoht on, et ajaloolise hoone lammutamist muinsuskaitsealal ei saa lubada, kui hoone on säilitatav (11). Kesk tänav 20 kortermaja lammutamise taotlemisel hindas muinsuskaitseamet maja ajaloolisi ja arhitektuurseid väärtusi ning hoone olulisust linnaruumis (12). Toodi välja, et me ei saa välistada, et tulevikus tahab keegi seda hoonet päästa, ning seetõttu lammutamise loast keelduti. Kuid kahaneva linna kontekstis tundub eelkirjeldatud lähenemine ebapiisav. Ajalooliste ja arhitektuursete väärtuste kõrval tuleb hinnata, kas hoone on kasutusel või milline on tõenäosus hoone kasutusele võtmiseks tema eluea jooksul. Viimast mõjutab oluliselt hoone tehniline seisukord ja omandistaatus. Kesk tänava kortermaja kasutuspotentsiaali ei hinnatud.

Hoonete avariilise seisundi ennetamine:

Kesk tänava kortermaja avariilisse seisu jõudmiseks kulus mitut aastat. Hoone allakäik kiirenes oluliselt, kui katus hakkas lekkima ja allesjäänud omanikud ei olnud võimelised seda parandama. Omavalitsusel on õigus sekkuda, kui hoone on ohtlik ümbruskonnale, kuid hoone järkjärguline hävinemine on sekkumiseks ebapiisav. Hävinemise ennetamine on muinsuskaitseameti ülesanne, mida ta vähemalt Valgas ei suuda täita. Hoonete päästmiseks peab olema muinsuskaitseametil omanike survestamise kõrval ka võimalus katus ajutiselt parandada isegi omanike tegevusetuse või vastuseisu korral.

Omavalitsuse suunamine:

Linnavalitus oli Kesk 20 hoone puhul jõudnud tupikseisu. Hoone lammutamine oli keelatud, aga muinsuskaitseameti otsusest ei selgunud, kuidas peab omavalitsus otsuse järgselt käituma. Muinsuskaitseamet peab mõistma oma otsuste tagajärgi.

Konfliktile ühiskonna vajaduste vahel kaitsta arhitektuurset pärandit ja kohandada kahanevat linna praeguse elanikkonna ootustele vastavalt ei ole ühte lihtsat lahendust. Selle üle murravad pead muinsuskaitse ja linnaplaneerimise teadlased üle maailma (13). Valga kesklinna olukorra parandamisel peavad linnavalitsus ja muinsuskaitseamet olema partnerid. Valga elanikud ootavad palju tugevamat ja Valgas kohal olevat muinsuskaitseametit. Ametit, kes ennetab hoonete hävimist, enne kui need jõuavad lammutamist nõudvasse seisu. Ametit, kes nõustab ja mõistab inimesi, kes kahanemisega kaasnevatele mõjudele vaatamata ei ole ära kolinud. Ametit, kes on toeks Valga kesklinna arengule. Et muinsuskaitseamet saaks selliseid ootusi täita, vajab ta ilmselt palju rohkem ressursse.

Foto: Paco Ulman.

HÄDAVAJALIK VALDKONDADEÜLENE KOOSTÖÖ

Kahaneva linna ruumiline planeerimine seisab kahe peamise ülesande ees – kohandada linna suurus elanike vajadustele ja taaselustada kesklinna (14). Seda tingimustes, kus suurim investor on avalik sektor. Maksumaksja raha suunamine õigesse kohta eeldab juba erinevate toetusmeetmete väljatöötamisel toetuste mõju hindamist kahanevale linnaruumile.  Näiteid, kus seda ei ole tehtud, on Valgas mitu. Valga viimaste aastate suurim investeering, haridus- ja teadusministeeriumi rahastatud uus Valgamaa kutseõppekeskus valmis 2011. aastal riigile kuuluvale linna servas olevale hoonestamata krundile. Kutseõppekeskuse käsutuses olnud kesklinnas olnud hooned jäid valdavalt tühjaks ja lagunevad. Aastal 2016 valminud Valga riigigümnaasiumi ja hetkel kavandatud Valga Priimetsa kooli uue õppehoone puhul (15) suutis Valga linnavalitsus suunata riigi investeeringud kesklinna mälestisesse. Kuid hoonete mälestise staatus esines siin paraku projekti raskendava ja rahastaja poolt mitte soositud tegurina. Ka varem mainitud nn munitsipaal-üürikortermajade meede toetas algses variandis ainult A ja B energiaklassi hoonete ehitamist. Pika selgitustöö tulemusena jõuti õnneks variandini, mis võimaldab korda teha ka vanu tühjana seisvaid maju kesklinnas. Olukorras, kus avalik raha on piiratud, peaksime eelistama investeeringuid mälestistesse ja muinsuskaitsealadel paiknevatesse hoonetesse, selle asemel et ehitada linna äärde uusi hooneid.

JIRI TINTERA on Valga linnaarhitekt, lõpetanud Tšehhi Tehnikaülikooli Prahas (2007). Praegu õpib Tallinna Tehnikaülikooli doktorantuuris, kus uurib kahanevaid linnasid ja mahajäetud ning alakasutatud alasid.

Viited:

1 – Tammekann, A., Luha, Ä. ja Kant E. (1932). Valgamaa maadeteaduslik, tulunduslik, ja ajalooline kirjeldus, Eesti kirjanduse seltsi kirjastus, http://www.digar.ee/viewer/et/nlib-digar:276057/250298/page/505
2 – Eesti statistikaamet (2017). Ajaloolised nopped, http://www.stat.ee/pp-ajaloolised-nopped
3 – Eesti statistikaamet (2017). RV0282 rahvaarv, 1. jaanuar ‒ haldusüksus või asustusüksuse liik
4 – Valga linnavalitsuse aastal 2014 läbiviinud uuringu järgi on kõikidest kasutatavatest kruntidest (kas nad on/olid arendatud, või nad on üldplaneeringus ette nähtud arendamiseks) kasutusel 80%. Kuna mahajäetud või alakasutatud krundite pindala on keskmiselt suurem, siis kasutatavate kruntide pindalast on kasutusel hetkel 72%.
5 – Valga linnavalitsuse aastal 2014 läbiviidud uuring.
6 – Maa-ameti tehingute andmebaasi järgi oli Valgas ajavahemikul 1.01.2016 kuni 31.12.2016 korteriomandite (eluruumide) tehingute keskmine pinnaühiku hind 139,03 eurot/m2.
7 – Kredexi  poolt hallatud Elamufondi arendamise investeeringutoetus kohalikele omavalitsustele.
8 – Korrakaitseseadus $ 28.
9 – Valga linnatuumiku muinsuskaitseala põhimäärus § 5 (1).
10 – Valga linnatuumiku muinsuskaitseala põhimäärus § 5 (2) 5).
11 – Näiteks muinsuskaitseameti kooskõlastamise komisjoni 26. septembri 2017 koosoleku protokoll nr 363, reg. nr: 1.1-7/2186-1.
12 – Muinsuskaitseameti ehitismälestiste ekspertnõukogu otsus 03.04.2017, reg. nr: 1.1-7/438-3.
13 – Näiteks Mallach A. (2011), Demolition and preservation in shrinking US industrial cities, Building Research & Information (2011) 39(4), 380–394
14 – Sánchez-Moral, S., R. Méndez and J. Prada-Trigo, Resurgent Cities: Local Strategies and Institutional Networks to Counteract Shrinkage in Avilés (Spain), European Planning Studies, 2015 Vol. 23, No. 1, 33–52
15 – SA Innove meede „Koolivõrgu korrastamine” . Valga Priimetsakool kolitakse 1967. aastal ehitatud hoonest äärelinnas mälestissesse kesklinnas.
Foto üleval: Paco Ulman.

KOMMENTAAR

Triin Talk, muinsuskaitseameti ehitismälestiste peainspektor

Vaieldamatult on hoonestuse säilitamine keeruline kõikjal, kus inimesi on vähem kui maju. Lagunevad majad mõjuvad vanalinnas halvasti, kuid kiir-lammutusotsusega pretsedendi loomine samuti. Õigusriigis ei saa aktsepteerida Valgas Kesk 20 hoonega toimunut: reedel väljastati korraldus muinsuskaitsealal oleva hoone lammutamiseks ja laupäeva hommikuks oli kopp sisse löödud. 

Üldiselt on Valga linnavalitsuse tegutsemissuund olnud väga positiivne: linna kahanemisega tegeletakse teadlikult, avaliku ruumi korrastatakse, olulisemad ehitismälestised püütakse probleemsetelt omanikelt kätte saada ja vanalinna hoonetele kasutusviise leida. Teeme koostööd uue üldplaneeringu koostamisel, et lihtsustada asjaajamist. Järgmisel aastal on tulekul ka muinsuskaitsealade toetusprogramm. Olulisimaks muinsuskaitse teemaks ruumiloome ekspertrühmas on pärandi kasutuselevõtu soodustamine. Võibolla on Valga oma senises teadlikus ja süsteemses töös kahanemisega ka edu saavutamas ja linnasüdant ootab positiivne areng – kesklinna tühjade majade omanikud ei ole enam nõus odava müügiga, lootes peatsele hinnatõusule. 

Kõneldes Eestist üldiselt, siis ükski linnavalitsus aga ei tohiks endale lubada konstruktiivse kahanemise plaani asemel lakkamatut väljasuremise juttu, sest see vähendab oluliselt usku koha perspektiivikusse. Ahjaa, samuti Kesk 20 pretsedendiga loodud oht, et keegi võib hommepäev su maja maha lammutada, kui katus lekib.”

LOE VEEL

Pille Epner: uued elamise viisid

Tartu kesklinna on viimastel aastatel ehitatud keskkonnatundlikke kortermaju, mis kompavad arglikult, kuid tarmukalt senise elukorralduse piire.

Andres Kurg: ärge juhatage mind, las ma olen eksinud

Iga ümberkujundus, -nimetamine ja nihutamine, eriti kesklinnas, viitab alati valikutele ja otsustele, millel on laiem ideoloogiline mõõde. 13. septembril 2018 avati Tallinnas uue kujundusega Tammsaare park, mille ümberehitus oli kestnud üle aasta.