Rotermann. Majadest linn

Rotermanni kvartal on taasiseseisvunud Eesti esimene ambitsioonikas katse luua terviklikku ja arhitektuurselt kõrgetasemelist linnaruumi. Tänavu möödub 20 aastat, mil kinnitati piirkonna arengu aluseks olev tsoneerimiskava. Urbanist Mattias Malk uurib, mida õppida märgilise ja murrangulise ruumi kujunemisest.

Rotermanni kvartali ümberehituse esimesed hooned avati 2007. aastal. Tulevik tundus helge: Eesti oli äsja liitunud Euroopa Liidu ja NATO-ga ning majandustõusu lainehari polnud veel murdunud. Iseseisvumisjärgne ühiskondlik tarbimisekstaas oli pööramas majandust idast läände, tööstusest teenindusse ning ehitustegevust leidus justkui kõikjal. Seda eriti linnaga külgnevatel põldudel, kuhu kerkisid lahkelt jagatud eluasemelaenude toel üheperemajade karbid, mida ümbritses puudulik infrastruktuur. Linnaelu hakkas koonduma avalikust ruumist kaubanduskeskustesse ja keskklassi igapäevase liikumise lahutamatuks osaks sai auto. Samal ajal ehitati Rotermannis autovaba kvartalit, mis taotles linnalikku tihedust ja mõtestatud hoonestust. Nüüdseks on kvartalist saanud Eesti üks emblemaatilisemaid ja õnnestunumaid linnaruumiarendusi, kuid mitme teguri mõjul on Rotermanni jäänud keskmisele linlasele võõraks.

Strateegilised ja juhuslikud õnnestumised

Rotermanni edu ja eriskummalisust suunasid arhitektid Andres Alver ja Veljo Kaasik, kes koostasid ühes erinevate Tallinna ametnikkondadega 2002. aastal kinnitatud tsoneerimiskava. Teatud mõttes oli see dokument murranguline pretsedent Tallinna linnaloomes, mis teadvustas esimest korda selgelt linna kohustust ruumiarengu juhtimisel ning piiras otsustavalt tollal ülimuslikuks kujunenud erahuvi. Linn ütles otse välja: „Oma maatükk või mitte – linnaruum kuulub kõigile.“¹ Peale võimaluse, et tsoneerimiskavata on arendajatel võimalus kvartalit ekspluateerida, taipasid kava autorid nii Rotermanni kvartali ühiskondlikku ja muinsuskaitselist väärtust kui ka selle potentsiaali ühendada aastakümneid lahku arenenud linn ja meri. Kavas sõnastati täpsed reeglid kõrguspiirangute, täisehitusõiguse ja vaadete kohta.

Ühtlasi märgiti ala arendamise üldised prioriteedid:
1) luua jalakäijatele mõeldud mitmekesine, atraktiivne ja avalik linnaruum, mida teenindaksid ja ilmestaksid ümbritsevad erakapitalile kuuluvad hooned;
2) tagada muinsuskaitseliste objektide säilimine ja vaadeldavus;
3) saavutada piirkonnale terviklik ilme ja asukohale sobiv linnaruumiline lahendus.²

Kava oli siiski arendajasõbralik ja muinsuskaitse seisukohalt vastutulelik, lubades kõigil kruntidel sajaprotsendilist hoonestust. 24-meetrine kõrguspiirang lõi siiski sassi Mere puiestee äärsete kruntide haldaja aktsiaselts Aswega ja arhitekt Ülo Peili plaani rajada Viru väljaku äärde, praeguse Metro Plaza kohale tornmaja. Vaidlused läksid toona üsna tuliseks. Aswega süüdistas linnavõimu krundiomanike teadlikus eksitamises ja väitis, et kogu tsoneerimiskava on õigustühine.³ Planeerijad hoidsid aga ühes arhitektide Alveri ja Kaasikuga kindlat joont, pareerisid arendaja proteste ja tsoneerimiskavast sai märgiline tõestus linna sirgenevast selgroost.

Edasist Rotermanni arengut juhtinud käsi kuulub ühes valdava osaga Hobujaama ja Ahtri tänavatega külgnevast kvartalist Urmas Sõõrumaale. Alguses tegutses Sõõrumaa koos Märt Vooglaiuga ettevõtte Manutent nime all, kuid 2005. aasta septembris jagati firma varad pooleks, Rotermann jäi Sõõrumaa arendada ja asus edaspidi U.S. Invest portfoolios. Erinevalt Aswegast sai Sõõrumaa selgelt aru Rotermanni pikemast potentsiaalist, haaras protestimise asemel tsoneerimiskavast tugevalt kinni ja hakkas seda järk-järgult ellu viima. Üks kava juhtmõtetest oli, et iga maja, mis Rotermanni sünnib, võiks olla arhitektuurivõistluse tulem ja võimalusel loodud erinevate arhitektide poolt. Toonane linnaarhitekt Endrik Mänd on veendunud, et just tänu sellele on kõigil Rotermanni majadel arhitektuurne tähendus ega pole lihtsalt oma aja majad oma aja linnas.⁴ Mänd meenutab, et teistele arendajatele tundusid Rotermanni arhitektuurilised ja linnaruumilised lahendused edvistamisena. Neile paistis, et raha loobitakse asjadesse, millel puudub otsene majanduslik väärtus. Samas lisab ta, et harjumatud hooned ja eluvormid võisid tolleaegset tavalist klienti ka eemale peletada, sest viimasele paistis Rotermanni elitaarne ja liiga luksuslik. Kindlasti oli oma osa selles kuvandis ka kvartalis avatud butiikidel, mis eeldasid kundedelt pisut paksemat rahakotti. Mänd lisab siiski Rotermanni kiituseks, et seal ei loobutud lõpuni välja avalikku ruumi kvaliteedi ja uudse arhitektuuri väärtustamisest. Tuleb ka meeles pidada, et mujal ehitati siis endiselt tavalist äriarhitektuuri, mis maksimeeris turustatavat pinda, ja valati kõikjale asfalti. Peale selle jätkus Rotermannis usku ka mitme noorarhitekti projekti.

Kvartali ühe esimese uusehitise, nn linnamajade autorid olid AB Kosmose arhitektid Ott Kadarik, Villem Tomiste ja Mihkel Tüür. Konkurssi võites olid nad veel oma kahekümnendates. Endi sõnul ei käinud väljakutse vanusest hoolimata neile üle jõu.⁵ Tõenäoliselt saatis neid konkursil edu just tänu noorusele, julgusele ja selgele visioonile, kuivõrd nende võidutöö eiras osaliselt tsoneerimiskava sajaprotsendilist hoonestusõigust ja alale loodud detailplaneeringut, mis nägi ette üht suurt hoonemahtu. Autorid leidsid, et piirkond vajab tundlikumat lahendust ja kavandasid ühe suure asemel hoopis neli väiksemat maja, mis võtsid aluseks naabruses paikneva vanalinna hoonestuse ja Vahemere-äärsete linnade tänavaruumi.⁶ Kuigi nendega konkureerisid teises voorus ka kogenenum büroo 3 + 1 Arhitektid ning detailplaneeringu autorid Martin Aunin ja Martin Melioranski, mõjusid projektis kasutatud märksõnad – elustiilide paljusus, keskkonna mitmekesisus, jätkusuutlikkus, linnalik tihedus ja avaliku ruumi väärtustamine – komisjonile nii uimastavalt, et võitja kuulutati välja kiirelt ja üksmeelselt.⁷ Tasub toonitada, et arendaja esindajana ei kuulunud hindamiskomisjoni mitte Sõõrumaa, vaid Manutenti juhtinud Märt Vooglaid ja Heiki Kivimaa.

Eestis kinnistunud elamismudeli seisukohast pole linnamajade puhul tegu parima elukondliku kinnisvaraga, peegeldab Mänd.⁸ Seevastu on üleilmselt levinud sarnaste, kesklinlike arenduste mudel, kus parkidest ja mänguväljakutest peetakse olulisemaks asukohta ja teenuseid. Paar linnamajade esimest elanikku, kellega mul õnnestus rääkida, sobituvad selle mudeliga hästi: noored, kes on alustamas karjääri, ei ole veel pere loonud ja eelistavad veeta palju aega kodust väljas. Neid kutsus uute hoonete eripärasus ja läbimõeldus: privaatsed rõdud, tänavakorrusel asuv lukustatav ratta- ja vankriruum ning mugav liftiühendus maa-alusesse parklasse ja prügimajja.⁹ Samuti sobis neile keskne asukoht, turvalisus ja võimalus liigelda ilma autota. Muret tekitas neile aga ala kesine haljastus ja ühenduvus ning eraldi nimetati ka hoonete esimese ja teise korruse kaubanduspindu, mille puhul arendaja ja arhitektide visioon lahknes.

Otse tänavaruumi avatud äripinna mahu suurendamiseks tõstsid AB Kosmose arhitektid nelja linnamaja vahelise ühisala teise korruse tasandile. Nii tekitati teisele korrusele ligipääs tänavalt ja loodi esimesele korrusele lisamaht. Valminud maastik ja sellest tulenev mitmetasapinnalisus seostusid konkursitöös lubatud vahemereliku kuvandiga, aga on siiani Tallinnas pigem kummaline. Pinna kergitamine aitas suurendada ala funktsionaalset tihedust ja kindlasti ka teise korruse äride üürihinda, kuid kui tellija soovis lisada esialgsele plaanile kaks suuremat sissepääsu, muutus kühmu funktsioon ja saatus projekteerimise käigus oluliselt. Selle lükke eesmärk oli tekitada esimese korruse ühisala kaudu midagi ostukeskuselaadset. Tomiste lisab, et arhitektid ei kavandanud aga kunagi ostukeskust ega kaubamaja, vaid kortermaju ja keskkonda, mis sarnaneb oma olemuselt Roosikrantsi tänavale.¹⁰ Too Rotermanni aatriumi nimeline vaheala jäi linlastele siiski lõpuni võõraks ja vireles enne ümbermõtestamist pooltühjana aastaid. Kindel osa selles oli äripindade vähesusel ja valikus ning ka majanduslangusel. Ühtlasi olid lähedalasuvad Kaubamaja, Viru Keskus ja Norde Centrum (praegune Nautica) ostukeskustena konkreetsemalt määratletud. Nüüdseks on üks sissepääsudest suletud, teisest pääseb endisel ühisalal asuvasse jõusaali. Ülejäänud äripindade sissepääsud on seal, kus arhitektid seda esialgu ette nägid. Tomiste hinnangul jäänuks vahepealsete aastate sahmimine olemata, kui tellija oleks arhitekte rohkem usaldanud.¹¹ Sarnaseid õppekohti on Rotermanni arengus olnud mitu.

Põrumised ja parandused

Rotermann täidab hästi paekivist tööstuspärandi julge ümberehituse kaanepoisi rolli, kuhu on hea tuua välismaalasi linnaga tutvuma. Selle asukoht kesklinna, vanalinna ja sadama vahel teeb kvartalist ka ideaalse külaliskorterite piirkonna. Tavalise tallinlase jaoks on Rotermanni jäänud siiski halvasti leitavaks. Elanike ja arhitektidega vestlemisest selgusid kolm konkreetset põhjust: tarbimiskesksus, kesine avalik ruum, kus on vähe rohelust ja võimalusi isemääravaks olemiseks, ja halb ühenduvus ümbritseva linnaga.

Teadagi on kapitalismi mootoriks optimism,¹² ja pessimismi ei saa Rotermanni arendajale ette heita. Siiski on aeg ja majandus teinud kvartali kaubanduses korrektuure ja butiikide vahelt leiab nüüd ka kiir- ja tänavamoodi. Näiteks on Oranži maja lõunapoolses otsas asendunud kallite kellade pood kohvikuga, millel on vaated peaväljakule. Ennetades seda, et esialgne plaan võib ebaõnnestuda, projekteerisid arhitektid praegusesse kohvikusse ettenägelikult 1 × 1-meetrise korstna läbi kõigi korruste, et jätta võimalus köök hiljem lisada.¹³ Rotermanni elitaarne maine on aegamisi vahetumas ligipääsetavama kuvandiga, kuid üldmulje on praegu veel tarbimise poole kaldu. Vähe on võimalusi isemääravaks tegevuseks või improviseerimiseks ja jõude olemiseks. Seda teatud telliskivilikku maiku esindas Rotermannis kõige paremini kunagine lokaal Protest, mille pooltõsine moto oli „Ela ja lase elada“. Elada siiski Protest ei saanud ja klubihoone lammutati 2016. aastal. Selle asemel kerkis AS Landeste arendatud Metropol Spa Hotel.

Rotermanni avalike ruumide võrgustik paranes märgatavalt pärast Stalkeri tänava avamist ja läbimurdega sealt Hobujaama tänavale: tekkis rohkem siseühendusi, mitmesuguseid sopistusi ja kitsaste tänavate avastamist. Erinevalt kunagisest ostukeskusest ei proovita elu koondada siseruumidesse ja jäetakse enam funktsioone avalikku ruumi. Vahetänava lokaalid on hakanud soojuslampidega pikendama ka terrassihooaega. U.S. Investi juht Aavo Kokk on täheldanud, et hea juhusena peegeldub vastvalminud Ajamaja läikivalt fassaadilt kitsasse vahetänavasse ka rohkem päevavalgust. Sealset õdusust ei ole veel suudetud tekitada kvartali peaväljakul, mis jätab pigem hõreda läbikäiguala või kino tagahoovi mulje. Kõledust võimendab avatus tuulele ja püsihaljastuse puudumine.

Kui arenduse algusaastatel leidus uute majade vahel veel põõsaid, murulappe ja isetekkelist linnaloodust, siis nüüdseks on sellest enamus välja juuritud. Aastate jooksul on väljakule püütud anda lisaväärtust sündmuste ja erikujundustega, kaasa arvatud kunstmuruga. Kuigi peaväljak on munitsipaalmaa, haldab seda ühes mitme teise Rotermanni avaliku alaga U.S. Invest. Kokk selgitab, kuidas peaväljakule püsihaljastuse istutamise teeb keerukaks fakt, et sillutise all on leidub alal täies ulatuses maa-alune parkla.. Kuigi autod on tänavaruumist pagendatud, kehtib väljakul seega endiselt valik pargi ja parkla vahel. Et kvartalit õdusemaks muuta, on plaanis seal edasi arendada konteinerhaljastuse lahendust, mis lubaks ka suuremate taimede istutamist. Koka sõnul on eesmärk ka suuremate taimede nagu õitsvate kirsipuude ajutine istutamine, kuid siin on arendajatele olnud takistuseks Eestist vajalike teadmiste leidmine.¹⁴

Igatsust roheluse järgi märkisid ära ka Rotermanni elanikud, kes leidsid, et sillutamisega on liialdatud.¹⁵ Täringukivi, mida on kvartalis kasutatud massiliselt, on ühest küljest järjekordne Rotermanni kvaliteedimärk. Eriti kui võtta arvesse, et tänaseni kasutatakse Tallinna jalgteedel peamiselt asfalti. Teisest küljest, mida hiljem ka taibati, pole täringukivi aga suurtel pindadel kasutajasõbralik: sellel on tüütu kõndida kontsakinga või karguga, lükata lastekäru või ratastooli ja vändata jalgrattaga. Väljakuäärsed kohvikud on eelistanud sillutisele lisada terrassid, et toolid cappuccino’t kallutades ei kõiguks. Aegamisi taipas viga ka arendaja ja peamised liikumissuunad sillutati graniitplaatidega. Allesjäänud täringukivisaartel võiks tulevikus kaaluda siiski püsihaljastusega katsetamist ja miks mitte ka kureeritud elurikkust.¹⁶ Kuigi hoonestusõigus kuulub arendajale, on tegu munitsipaalmaaga, mille pärast võiks ka linn võtta kindlamalt haljastust nõuda, eriti seetõttu, et tsoneerimiskavas jäeti arendajale teistel aladel sajaprotsendiline hoonestusõigus.

Ka Rotermanni liikuvuse probleemides on linnal oma osa ja võimalus. Kvartali ühenduskohad on lükatud Mere puiestee, Hobujaama ja Ahtri tänava servadele, mis on jalakäijatele raskesti leitavad. Arhitekt Tomiste lisab, et need vähesed ligipääsud on tegelikkuses muutunud kohaks, kus laaditakse kaupa ja hoiustatakse prügi, ja see muudab nad ebameeldivaks ostukeskuse tagaseinaks.¹⁷ Lähenedes sadamast, tuleb Ahtri tänaval ületada mitu tiheda liiklusega ülekäigukohta. Ligipääsud vanalinna asuvad vaid kvartali nurkades. Narva maantee ja Viru väljaku ühendusi parendama pidanud peatänava projekti lükkas linn aga sahtlisse, et keskenduda endiselt auto-, mitte inimmõõtmelise ruumi rajamisele. Siiski on lootust, et abilinnapea Madle Lippuse, endise Elava Tänava algatuse juhi ametiajal see projekt taaskäivitatakse.¹⁸ Ala ühenduvust võib aidata parendada planeeritav Vanasadama ja Ülemiste trammiliin, kuid vaatamata mitmele kirjalikule soovitusele pole Rotermanni kvartali äärde peatust planeeritud.¹⁹ Siiski ei istu ka arendaja käed rüpes, vaid planeerib ala serva järgmist hoonet, millest võib saada Rotermanni uus kuldvärav.²⁰

Hooned ei ole veel linn

Rotermanni arendus on Eesti linnaloomes mitmeti märgiline ja murranguline. Kui pärast 1990. aastate radikaalset maareformi koondus suur osa linnaliselt olulistest maatükkidest eraomanike kätte, kes võisid maaga teha, mida soovisid, siis tsoneerimiskava oli samm pikaajalisema ruumilise planeerimise suunas. Arhitektuuriliselt on kvartal erakordselt tihe ja varieeritud. Teatud eklektilisust lisab see, et ala on arendatud tükikaupa üle kahe aastakümne. Siin näeb Kokk teatud eelist tavaliste linnakuarenduste ees, mida kiputakse tervikuna valmis ehitama ning kus tulemus jääb vaatamata kõigile pingutustele kunstlik.²¹ Kuigi tsoneerimiskava on suudetud üldjoones jälgida, on Rotermanni hilisemate hoonete arhitektuur tasahiilivalt kommertslik ja järjest vähem väärt väliskülalistele tutvustamist. See-eest väärivad kiidusõnu nii arendaja kui ka muinsuskaitse julgus katsetada uute vormidega, millest on praeguseks saanud tööstuspärandi taaskasutuse Eesti visiitkaart. Mänd lisab, et Rotermanni üks suuremaid teeneid Eesti linnaruumi arendamisse on tõestus, et autovaba ruum on võimalik kui luua avalikku sfääri piisavalt tihedust ja lisaväärtust. Kahjuks pole need põhimõtted linnas laiemalt endiselt juurdunud.

Rotermannist võiks õppida ka seda, et ainult uhkete hoonetega linna ei loo. Selleks, et elanikud tunneksid end koduselt ja külalised oodatult, peab majadevaheline avalik ruum pakkuma elementaarseid hüvesid, mille eeltingimus ei ole tarbimine. Kauplused ja teenused, mis pakuvad külastajatele sihtpunkti, on küll vajalik osa linnaruumist, kuid pikaajalise ja jätkusuutliku planeerimise aluseks peab olema läbimõeldud liikuvuskava ja võimalus isemääravaks olemiseks. Endiselt vajab mõtestamist ka arendaja ja omavalitsuse vahekord linna arendamisel. Tallinnas on munitsipaalomandis küll vähe maad, aga seda vähest on arendajatele tihti müüdud igasuguse suuniseta muuta see ühiskondlikult kasulikuks. On aeg isikliku elu ja rikkuse kõrvalt väärtustada enam ka elurikkust ning õppida teistelt linnaelanikelt peale tarbijate, kes on tähtsad osad jätkusuutliku linna keskkonnast – ka taimedelt ja loomadelt. Ela ja lase elada.

MATTIAS MALK on eesti urbanist, projekti „Urbiquity“ kaasasutaja, Eesti kunstiakadeemia õppejõud ja vabakutseline fotograaf. Ta elab parajasti jagatult Tallinnas ja Münchenis ning teeb Eesti kunstiakadeemia arhitektuuriteaduskonnas doktoritööd liikuvuse ja infrastruktuuri teemadel, keskendudes Rail Balticu arendusele.

PÄISES: Vaade Rotermanni kvartali siseväljakule. Foto: Kaupo Kalda
AVALDATUD: Maja 108 (kevad 2022), peateema Tallinna avamine merele

1  Epp Lankots, „Kellele kuulub Rotermanni kvartal“, Postimees, 20.03.2002, https://arvamus.postimees.ee/1928385/kellele-kuulub-rotermanni-kvartal.
2  Martin Melioranski, „Rotermanni kvartali kirdeosa detailplaneering“, Maja, 2-2003.
3  Andres Kärssin, „Rotermanni ehituskava tõi kaasa protestid“, Delfi, 12.03.2002, https://arileht.delfi.ee/artikkel/3251729/rotermanni-ehituskava-toi-kaasa-protestid?.
4  Endrik Mänd, vestluses autoriga, 17.03.2022.
5  Villem Tomiste, kirjavahetuses autoriga, 17.03.2022.
6  Samas.
7  Vaata: Kalle Komissarov, „Rotermanni saaga“, Maja, 2-2005.
8  Endrik Mänd, vestluses autoriga, 17.03.2022.
9  Kirjavahetused kahe Rotermanni varajase elaniku ja autori vahel, märtsis 2022.
10  Villem Tomiste, kirjavahetuses autoriga, 23.03.2022.
11 Villem Tomiste, kirjavahetuses autoriga, 17.03.2022.
12  Daniel Kahnemann, Thinking, Fast and Slow (Farrar, Straus & Giroux, 2011).
13  Villem Tomiste, kirjavahetuses autoriga, 17.03.2022.
14  Aavo Kokk, vestluses autoriga, 22.03.2022.
15  Kirjavahetused kahe Rotermanni varajase elaniku ja autori vahel, märtsis 2022.
16  Euroopa kultuuripealinna projekt „Tartu 2024“ , mida veavad maastikuarhitektid Anna-Liisa Unt, Karin Bachmann ja Merle Karro-Kalberg.
17  Villem Tomiste, kirjavahetuses autoriga, 17.03.2022.
18  Marko Tooming, „Tallinna peatänava projekt saab edasi liikumiseks töörühma“, ERR, 12.03.2022, https://www.err.ee/1608501893/tallinna-peatanava-projekt-saab-edasi-liikumiseks-tooruhma.
19  Mattias Malk, „Avalik arutelu Tallinna moodi“, Sirp, 21.01.2022, https://www.sirp.ee/s1-artiklid/arhitektuur/avalik-arutelu-tallinna-moodi/.
20  Priit Liiviste, „Ahtri tänavale arendatav büroohoone saab nimeks Golden Gate“, Pealinn, 02.02.2022, https://pealinn.ee/2022/02/02/ahtri-tanavale-arendatav-buroohoone-saab-nimeks-golden-gate/.
21  Aavo Kokk, vestluses autoriga, 22.03.2022.
22 Endrik Mänd, vestluses autoriga, 17.03.2022.